建築物使用類組使用項目表

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賣屋須擔保瑕疵 合約註「現況交屋」難規避

資料來源：   蘋果日報

【潘姿羽╱台北報導】民眾購屋最怕遇到「金玉其外，敗絮其中」的房屋。專家指出，《民法》規範賣方有「瑕疵擔保」責任，可避免買方購入後，發現房屋有瑕疵，影響房屋本身價值卻求償無門的情形。且契約即便註明「現況交屋」，屋主也不能以此規避瑕疵擔保責任。

契約以雙方協議內容為主，但許多民眾不清楚法律條文和效力，交易時常吃虧。中信房屋法務專員白宗益提醒，即便契約未載明，買方仍有權利主張瑕疵擔保。白宗益建議，契約應避免使用「現況交屋」這類模糊字眼，否則買賣雙方對「現況」的認知易有落差，且「現況交屋」不能作為賣方免除責任的特約條款。 
白宗益解釋，《民法》規定買賣標的物移轉後，應保持同等價值，若有瑕疵使物品價值減損，買方可要求減少價金或解除契約。因此簽約時，就算屋主註明「現況交屋」，對買方來說，簽約後因發現瑕疵而房屋價值減損，賣方還是得負瑕疵擔保責任。 

載明屋況 避免糾紛

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案例說明： 1、本案所有權人土地為「裡地」，自當以私設通路連接建築線，故應取的私設通路 土地使用權同意書。 2、有另一種解決方式，將私設通路納入基地，可視為一宗基地。

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別忽視自身權益！農地老舊建物　符合「這資格」可#申辦更正編定

好房網News記者戴鈺純／綜合報導

更正編定指在編定公告前符合「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」相關規定，但是因編定錯誤或日後法令規定可以改編編定者，可申請辦理更正編定。台中市政府地政局提醒，若家中有位處非都市土地上的房子，屋齡在50年以上，且其坐落土地不是建築用地，符合一定條件下可向土地所在地的地政事務所申請更正編定為建築用地。

地政局說明，土地所有權人可提出編定前已符合「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」規定，且現在仍屬有效的證明文件，向土地所在地之地政事務所申請辦理更正編定。以一般農業區內土地為例，若在該區編定公告前已有合法住宅建物，土地卻整塊編為農牧用地，可檢具稅籍、戶籍、水電繳納證明、建物使用執照、完工證明等各項文件之一，經審核無誤後，有機會更正編定為建築用地。

地政局長吳存金表示，辦理更正編定為一般建築用地應具備二要件，一是編定前有合法房屋且有文件足資證明，二是實地勘查確有合法建築物存在，地所受理後先採書面審核所附文件是否符合規定，再經相關權責單位會勘確認合法建物範圍，報市府核准後才得辦理更正編定，未來轉軌至國土計畫制度後，將不再受理更正編定，再次提醒民眾若符合資格，務必至土地所在地的地政事務所洽詢，以保障自身的權益。

大甲地政事務所主任楊政儒補充，辦理更正編定過程中，房屋興建的時間點及用途要特別注意，以農牧用地更正編定為例，雖然台中市非都市土地於民國69年6月1日公告確定，但經內政部指定實施「建築法」而於62年12月24日訂定「實施都市計畫以外地區建築物管理辦法」實施管理之一至十二等則「田」地目的土地，其合法建物認定時間為62年12月24日以前建築；另房屋用途必須是住家使用，若是農舍、禽舍都不符合更正編定要件；而放領的土地在所有權移轉登記前興建的房舍，也因具供農業經營使用的農舍或農業設施性質，不宜更正編定為建築用地。

大甲地所提醒，可更正的土地面積大小視合法建物範圍加計反推的空地比，現場建物並非全部範圍都可以無條件更正，請民眾留意，相關問題可先洽土地所轄地政事務所詢問，已申辦的民眾也可上地政局網頁（https://im.land.taichung.gov.tw/correctClassify/statusQry.aspx）

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學歷/國立臺北工專 工 作 年 資：15年以上 營業專長/土地開發.土地坪效.土地法規.建築法規.店面商仲.土地整合 https://c45075.pixnet.net/blog/post/43606893-%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E9%96%8B%E7%99%BC%E5%B0%88%E6%A5%AD%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E9%83%A8%E8%90%BD%E6%A0%BC%E6%A0%BC%E4%B8%BB%E7%B0%A1%E4%BB%8B

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農民新建農舍，須取得水利會同意搭排證明，水利會不同意「灌溉溝」搭排，引起不少民怨。（記者游明金攝）

何謂《搭排 》

就是農舍或住家或工廠，附近無排水系統,借借別人的水道排水，搭便車的意思知
道了吧!

🇩🇰那要怎麼借?向誰借?為什麼他要借你?
要借，要有理由、要要有方法、要有依據

🇩🇲馬路只是出路；沒有水路代表沒有了活路
搭排通常是作夢一場，而且是惡夢連連。
因為你找不到理由去借，也找不到法規要他
一定得借。

行政院農業委員會農田水利署臺中管理處

買一塊農地蓋自己心目中的農舍，享受度假般的鄉村退休生活，是許多都市人心中的夢想，尤其是都會區的房價上漲的現實，許多購屋民眾有了移居鄉村的想法。房市達人賣厝阿明表示，其實，購買農地眉角也不少，尤其是該買多大的農地？可以蓋什麼？買農地有沒有什麼優點。

►面積大小決定你可以蓋什麼

Ａ‧資材室：

農地面積須達1000平方公尺以上，每1000平方公尺可申請20平方公尺資材室，換算為2%建坪依此類推。

Ｂ‧合法農舍：

農地面積須超過2500平方公尺以上（0.25公頃/756.25坪）並具有農民資格，同時要在農地縣市設籍及持有土地2年以上，才可以興建農舍。

Ｃ‧休閒農場申請條件：

1.農地面積須超過5000平方公尺以上

2.農用面積不以少於休閒農場面積90%

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【法規】面臨未徵收計畫道路申請興建房屋的注意事項
未徵收之計劃道路等在建築線取得與實際建築行為時，可能會面臨的問題？又要如何解決。
首先，蓋房子的步驟是：鑑界、測量、申請建築線指定、申請建築執照、竣工申請使用執照、申請接水接電、編定門牌完成。

一、申請鑑界階段
若是一宗基地包含多筆土地，原則上建議合併為一筆，申請鑑界的時候是以土地筆數為計價單位，同一宗基地而言，一筆大約是4000元，若是兩筆地號則是8000元，辦理費用。土地法免繳增值稅的對象也是一人一次一筆土地，先作合併在辦免繳可以節省費用，當然這是一種考量的立場。（李家仁建築師分享指導）
鑑界部分，法律上並沒有第三方公正人土地地界線的確認與界址點的認定只有縣市政府轄下的地政事務所。

二、測量階段：
因為未徵收不一定完成（公共設施道路、公有排水溝），建築線申請前建議找測量公司辦理現況測量、繪製測量成果圖。確認土地權屬範圍與邊界。

三、申請建築線指定階段：
面前道路未徵收能否申請建築線。答案是可以的。建築線的意義是道路境界線，一宗基地要申請建築線的法律理由是要佐證基地鄰接道路，而不是無法通行的裡地，建築線的長度（鄰接道路的長度）也有相關規定（2米、3米、5米到6米依照各種情形）。建築線是可以申請的，在建築線申請階段不需要附上位徵收道路地主的同意書。

四、申請建築執照階段
建築管理課申請建築執照的時候，因為是都市計畫道路，基本上沒有要求通行同意書的理由。所以也不一定會要求同意書。
順道一提的是，私設道路則一定會要求同意書。除非有道路判決分割佐證面前道路已經過法律程序確認道路的事實，登記簿謄本上通常也會註記判決分割與道的字樣。因此申請建築執照也不會有太大的問題。

五、申請使用執照階段：
關鍵在於使用執執照。沒有使用執照就沒有申請接水接電、編定門牌而無法順利交屋。未徵收計畫道路申請建築誤，核准使用執照的條件：
一、未完成道路闢建之建築基地出入通路之開闢，應至少一條可通達基地之主要出入口，以供通行；如設置車道應比照辦理。換言之，車道多寬道路就要多寬。
二、以經指定建築線且未完成闢建之道路為出入通路者，應符合下列規定：
(一) 新建五樓以下或六樓以上建築物應於建築工程放樣勘驗前，分別自行開闢完成三點五公尺以上或四公尺以上之施工道路及依實際需要擬定之臨時排水系統。
(二) 申請使用執照前應施工完成排水系統，並完成出入通路路面鋪設。
三、經指定建築線之道路尚未開闢，建築物總樓地板面積在五百平方公尺以上，以其他現有巷道為出入通路者，其寬度應在三點五公尺以上，並鋪設路面、完成公共排水溝且水電可接通輸送。以現有巷道為出入通路，依法免設停車空間者，前項寬度得減為二公尺以上。
所以，關建是道路鋪面以及連通到排水溝設置工程，這部分工程需要和地主協議，因為民法上，土地權屬還是地主。若現場道路市公所已鋪柏油，而有其他途徑可以排水，則可以不用地主同意書。但基於敦親睦鄰，個人建議還是向地主表達致意，畢竟未徵收道路的地主可能仍然繳稅，基於使用者付費補償的概念敦親睦鄰也不是壞事。
以上分享，請不吝指正。感謝。
（筆者曹登貴現任開業建築師、都市計畫技師)

發表：曹登貴
日期：2017.02.10

https://www.facebook.com/368819333171317/photos/a.803615543025025/1242432095810032/ 

2021台中市新興重劃區:

已完成:

北屯機廠捷運區段徵收,12單元,14期重劃,

🔥非都市可供建廠土地及容許使用限制(#建蔽率#基層面積#動力電#公害)分析表！

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 不動產法規～10分鐘搞懂何謂農建地-27