★土地投資TOP經紀人/台中土地林經理0981-535594★(本部落格若有侵權麻煩告知必定刪除謝謝!)
⊙ 大臺中漂亮土地◇房產精準開發⊙有土斯有財-是古早人就留下來的人生智慧,是現代人和古早人心目中同樣的理財價值觀。寸土寸金的大台中市土地,處處可能是您置產.自用.自營.節稅.理財.收益.休閒.投資或傳家的寶地,正等著您用心地去挖掘! 專營大台中漂亮建地.漂亮農地.重劃地.店面地.工業用地.大樓用地.大型商仲.大台中土地/商用第一首選仟萬經紀人⊙土地投資TOP經紀人/土地整合/土地買賣/土地招商/產權調查/交易安全/代客尋地。⊙真誠以對◇廣結善圓⊙(本部落格若有侵權麻煩告知必定刪除謝謝 !)

a663c6138056c2954cd89d094ed8f6b0.jpg

 

北投「土地公」台灣地王買地都找他

 

撰文者:王柔雅                            商業周刊第1502

喬大郭國榮的地主資料庫,族譜交友全都列      

喬大資料庫地主名單11.6萬筆

八月十二日,華碩砸下逾七十八億元,向東森國際買進占地約一萬一千坪的關渡土地,預計將興建商辦與研發中心。但據聞華碩原本屬意的地點,其實是台北巿最後一塊重劃區「北投士林科技園區」,久尋未果,才另覓他處。

看好北士科複製內科發展潛力,未來產值上看十兆元,政商名流早已率先在當地插旗,如王永慶二房長女王貴雲、味丹企業旗下之豐樂地產等都在列地主名單。

不管何方神聖,要跨進士林、北投這兩區買賣土地,都得先拜會喬大地產董事長郭國榮。華碩如此,台灣地王、宏泰集團董事長林堉璘也不例外。約四年前,林堉璘看好士科一帶未來發展,派遣家臣、智囊團拜訪喬大不下數十次,最後親自出馬,談成生意。

推開喬大會議室內的隱藏式拉門,整面照片牆隱身在後,照片主角個個大有來頭。右下角是極少露面的林堉璘與郭國榮合影;中上方,還有全聯實業董事長林敏雄、旺旺集團總裁蔡衍明、華固董事長鍾榮昌等。

實收資本額僅五億元、員工數僅約五十人的喬大地產,為何能讓規模比它大幾十倍的龍頭企業紛紛來求教?

「要做,就要做第一、唯一,讓第二名沒有機會。」喬大地產董事長郭國榮語氣溫文,談吐間卻隱藏幾分霸氣。

他的自信,來自喬大的秘密武器:資料庫。成立近三十年來,喬大資料庫裡累積的地主名單高達十一萬六千筆,總共有逾十六萬筆通聯紀錄。

業務每天記6筆,累積30年

隨機點開一位地主的資料夾,就有一千五百三十六筆通聯紀錄,從歷年成交價、異動紀錄,到地主的族譜、跟哪個親戚鄰居交好交惡,甚至當天的談話重點,都翔實紀錄。

每天、每一個業務員,都要將今日工作內容建檔,基本額度是六筆通聯紀錄。這項基本功,跟成交、助攻,都列入員工的KPI。為便利團隊合作,喬大的內部資料全部透明化。

「它的土地開發資訊,簡直比地政單位還完備!要了解士林、北投,找他絕對沒錯!」北投麗禧溫泉酒店董事長蕭景田形容,郭國榮本人更是「行動資料庫」。

有一次,兩人走在北投區大業路,蕭隨手指了路旁一塊地問價格,沒想到郭國榮從市價、歷任地主、到區域行情,都倒背如流。

資料網建置綿密的好處之一:只要客戶列出需求,如面積、地段,可以立刻幫雙方配對。紀錄細到家族族譜關係,更是攸關成交。喬大地產執行副總經理郭國哲說,「繼承的土地最好賣,因為所有權人對土地大多沒感情。」當喬大掌握土地來源、地主資訊,一旦土地有買賣、繼承等異動可能,喬大就能率先拜訪關鍵人物。

5年布線,一搜才知是親戚

「很多東西都是用資料庫查,才串起來的。」資深業務員賴靜如曾經手一案,兄弟姊妹各擁土地持分,她與家族中的姑嫂各自聯繫了四、五年,卻不知兩者是親屬,家族間也不想讓賣地的事浮出枱面,各自盤算;直到賴靜如在資料庫找出所有地主,才把親屬關係兜起來。因為賴與家族成員長期聯繫,一一突破心防,讓六名地主同時點頭出售土地。

「地主喜歡吃什麼、誰跟誰關係綿密、會講誰壞話,這些我都要知道。避免聊天時,講到他們不想聽的話,這些都要很注意。」賴靜如說,土地買賣的利益關係錯綜複雜,先要掌握人際關係,「沒有資料庫,我至少得多花十倍功夫。」

賞罰有據,員工流動超低

建置資料庫的第二個好處,是加強內部管理。業務員最怕踩線競爭,尤其土地交易,成交佣金動輒百萬、甚至千萬元。郭國榮表示,有了資料庫,每個員工的苦勞、功勞都一清二楚;當交易談成,業績也好分攤,避免公司同仁爭功諉過。也因此,喬大的員工個個待得久,近十年來,總計流動率僅五%。

「土地開發整合是最難的,」長期與喬大合作的華固建設董事長鍾榮昌分析,將零散素地整合成完整建地動輒三、五年起跳,開發商除了要具備專業、誠信,還要有極大的耐性,「他(郭國榮)有專業、誠信,工作態度也很務實。」喬大負責前期整合開發土地,當有客戶有意買賣土地,喬大協助媒合雙方,收取成交服務費。

身邊的地產界好友,各個公司規模碩大,記者問:難道不想跨出士林、北投,擴大經營?「當一條蛟龍太難,這個小池塘,我要當最大隻的那條魚;除非你對我池子裡的水沒興趣,否則哪怕你只要舀一瓢,都要過我這關,」胞弟郭國哲,在旁幫郭國榮做了補充。

一筆筆手工紀錄資料,是喬大近三十年扎下的基本功,競爭者想分杯羹,得花同樣時間蹲馬步。郭國榮謙稱,這行業有錢人、聰明人都不會想做,因為是「笨蛋在做的事」。「偉大的企業不一定要大,只要專精就夠了。」郭國榮說。

【延伸閱讀】資料庫打樁,喬大做到士林、北投最大!

每日記錄:每天記錄地主資料形成不可取代的資料庫
鎖定2區:專注熟悉的士林區、北投區,做到最大
地主情報:一個地主有1,536筆資料,供客戶判斷
內部透明:16萬筆資料公司內全公開,有效利用

整理:王柔雅

Snap7.jpg

看更多精彩內容詳見大台中土地商仲林經理的店舖

創作者介紹
創作者 永慶達林 的頭像
永慶達林

⊕大臺中漂亮土地◇房產精準開發⊕『永慶達林◇使命必達』⊙⊙⊙大臺中土地專業代理人@林經理0981-535594

永慶達林 發表在 痞客邦 留言(2) 人氣()


留言列表 (2)

發表留言
  • 66國語言翻譯公司
  • 也文不重著不小這第生當一家,才地將,後種也西到。

    45國§語言﹉翻譯〇公司☉

    天﹂成數﹎位翻♀譯◎公司﹍

    提供岡○德語翻﹌譯☉等服□務◇

    電話: 02-﹉2369-♀0932

    LINE-ID: t77260932

    翻~譯﹎|ppt.cc/DLAaM


  • 66國語言翻譯公司
  • 說以地以好見好以為有那他就對公把對那到為以

    165國﹎語○言◎翻﹍譯☉公﹉司﹂

    萬國~數位翻譯社○

    提供學﹂術☆翻﹌譯◎推◇薦〇等♂服﹋務﹉

    電話◎: 02-﹍7726-☉0932

    LINE-﹉ID: 0989000581

    翻譯□社|www.habofanyi.url.tw/


您尚未登入,將以訪客身份留言。亦可以上方服務帳號登入留言

請輸入暱稱 ( 最多顯示 6 個中文字元 )

請輸入標題 ( 最多顯示 9 個中文字元 )

請輸入內容 ( 最多 140 個中文字元 )

請輸入左方認證碼:

看不懂,換張圖

請輸入驗證碼