(圖/shutterstock)

高房價時代,低總價的「套房」

是許多首購族,或想置產收租的人

第一個想到的標的

 

套房有許多優點

包含:低總價、好出租

如果又在精華地段

甚至如果又有「明星學區」加持

簡直是票房保證,轉手性高。

可是,聽說套房不好貸款

到底適不適合入手?

評估時應該注意哪些地方?

1. 「低總價」,

往往代表「高單價」

一般來說,套房

雖然有「低總價」的優點

但「單價」往往略高於行情

如果「單價」真的高太多

偏離區域行情應有的價格區間

除了未來出售沒有競爭力外

在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到

而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時

記得除了從「總價」來評估自己的預算外

也要記得計算「每坪單價」

並跟鄰近住家格局的物件行情做比較

2. 「權狀坪數」與「室內坪數」

是銀行判斷是否為「套房」的關鍵

有些房子(尤其是樓地板

有挑高的物件更常見)

的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴

甚至 2 房 1 廳1 衛浴

跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同

等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」

銀行貸款成數低,才大吃一驚

 

其實,銀行對於「套房」的定義

不是用室內的「格局」來定義

而是用「產權坪數」來判斷喔

不同的銀行,對於「套房」的

「坪數」規定可能不同

有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」

大於 15 坪以上才不算「套房」

(「車位」坪數不算),有些銀行更嚴格

以「主建物坪數」+「附屬建物坪數」

(如:陽台)合計要大於 12 坪以上

才不算「套房」,如果你的房子的坪數

落在銀行規定的「套房」內

有些銀行不予承作,有些銀行

則最高只能核貸 7 成

甚至需要送到「總行」審核

視貸款人的個人條件決定是否承作

在出價之前,最好先確認它的詳細坪數

如是透過仲介看屋,最好先請仲介或代書

詢問過銀行,確認貸款條件再出手

 3. 自備款比一比

「套房」、「兩房」可能差不多

許多人優先考慮「套房」的原因

是因為資金不足

卻忽略了,買「套房」和標準「兩房」物件的

「自備款」可能差不多。舉個例子:

 

A 物件權狀坪數 12 坪,每坪單價 45 萬

總價 540 萬,如果銀行只能貸款 7 成

表示需要準備 162 萬頭期款

 

B 物件權狀坪數 25.7 坪,每坪單價 42 萬

(一般物件的單價通常比套房便宜)

總價 1080 萬,許多銀行都可以

申請 85 成的房貸(例如:華南)

如果銀行貸款 85 成

表示也是需要準備 162 萬頭期款。

 

兩個物件的坪數不同、單價不同

總價差一倍,頭期款卻相同

雖然 B 物件的貸款較高

但以空間的實用性

或出租的租金效益

B 物件可能比 A 物件更適合

4. 先想好你想賺什麼錢?

租金?增值?哪一個?

許多人想買套房來收租

可是總價租金投報率

只有 2 %- 5 % 不等(依區域而定)

扣掉貸款利息後所剩不多

有些人想等房子增值獲利

但是因為坪數小,就算一坪漲 5 萬

權狀 10 坪賺 50 萬,扣掉稅費後划算嗎?

在進場前先拿出紙筆好好算一算

也許你就有答案

 

不過,「套房」也不是沒有優點

許多人買套房有他的「階段性任務」

例如:如果你目前自住

真的不需要太大的空間

有頭期款,每個月付租金的費用

遠高於貸款的利息

那麼買一間自住的套房也許值得考慮

或是,有些爸媽為了孩子的學區

會先在理想的學區買一間套房

方便孩子設籍就讀,剛好

明星學區的套房除了保值性高外

也有增值的機會。這就是「階段性任務」 

 

下一次再看到仲介

或代銷「套房」的廣告時

別忘了審視上面四個點

避免白忙一場

辛苦一輩子…

比不上買對1間房子!

本文授權自:house123  撰文者:邱愛莉

原文標題:「套房」低總價,最適合新手入門?

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責任編輯:蔡誠圃

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