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 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間:黃金店面不見得是最好的投資標的,因為成本相對高,租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上,分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面,價格便宜很多,但是租相也不差,兩相權衡下,報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低:因價格最貴,因此投報率低,且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優:選店面要計較的是「使用坪數」,而非權狀坪數,因此使用坪數愈多愈好,最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面,可以多創造出約2/3的使用空間,放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面,2、3樓恐閒置:中南部有許多透天型店面,只有1樓能做店面使用,2、3樓轉租不易,因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上;小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

三.要--店面寬、深度比至少1:1.5,有騎樓更好:店面寬度至少要3米以上,深度最好4.5米以上。面寬太窄,店面小,很容易被開車族與機車族忽 略,只能做過路客生意。即使只做過路客生意,也要有騎樓才行得通,有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間,而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意,騎樓必須能跟左右店家互通串聯,保持動線流暢,要避免有些店家堆積雜物,影響過路客的動線。

三.不--狹長型店面,影響空間舒適感:如果是一樣的使用面積,就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面,這種店面的業態也很有限,如果租給餐飲業,也不易創造出空間舒適感,影響來客意願。

四.要--店面前路寬10~15米最佳:馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮?那可不一定,若馬路太大,過客都是開車通過,不易停留。因此,馬路寬10~15米最佳,如果臨人行道,或有機車或是汽車的停車格更佳。

四.不--馬路有安全島、單行道不考慮:如果符合10~15米的路寬,但馬路中間有分隔島或安全島也不要考慮,這是方便對面車道的開車族或機車族可穿越馬路到對面消費,而不需大費周章找地方迴轉。另外,單行道的店面因為效益受限,也不必考慮。

五.要--在高雄,每坪單價30萬以下、總價不超過2,000萬的店面最值得考慮:即使口袋深度夠,想投資店面,也不是愈大愈好,而是要站在「收益」 為出發點,選擇能創造最大效益的店面。以高雄為例,建議選擇中古店面,每坪單價約20幾萬元最佳,建坪約60~100坪最理想。

五.不--在高雄,總價超過3,000萬不考慮:若想提高店面租金報酬率,就應該選擇中古店面。比起大台北,高雄房價偏低,3,000萬元以上的店面除非是新成屋,或是至少有上百坪以上的中古店面。前者總價太高,租金報酬率過低;後者坪數太大,出租業態受限,不好出租。

如果符合上述的條件,再來該如何進一步評估值不值得投資?以下評估養店面的3重點:

重點1》優先考慮 業態,服務型優於商品型:店面可分成2大業態,一種是服務型店家,例如電信業、超商、髮廊、SPA業者等;另一種是商品型業態,例如早餐店、餐飲業。服務 型店家優於商品型,原因是服務型店家環境整潔,這對房屋環境就是一大加分,商品型業態則較難維持環境整潔,且因為競爭者多,流動率高。

重點2》租金求穩不求高:想收租,寧願租金低一點但收租穩定,也不要高租金,若一年裡面有好幾個月都在招商,可能開了又倒,倒了又開,租客來來去去,對房價更不利。

重點3》避免租給特種行業:若同一間店面,八大行業願意以每月15萬元的代價租下,但某超商則是每月租金10萬元,租金相差5萬元,該選哪一個?

建議要選「超商」。因為有不少行業都不願與八大行業為鄰,即使高價出租了,但是兩側的店面有可能租約到期就搬遷,又招不到新租客,導致空置率提升,即使八大行業的生意興隆,萬一未來想要轉賣,買方也會因為周遭店面空置率高為由來殺價,有可能贏了租金、賠上差價。 

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