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目前日期文章:201908 (13)

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「大智慧學苑」位處大智路、復興路交叉口,為車站旁知名補教商辦。陳恒芳攝

台中市東區大智路地上12層補教商辦「大智慧學苑」,市府欲徵收拆除、串連起新車站前後交通,被視為「大車站計畫」的最後一哩路,但是由於過程手段頗具爭議,過去10年來所有權人不斷發起抗爭反對徵收、提出不同替代方案,導致遲遲懸而未決,市府同時不斷調高協議價購金額,期盼能達到圓滿結局,也終於捎來好消息,未來一年可望打通。記者實際查證該棟屋主房東指出,「已經超過9成與市府完成協議價購,目前許多承租的補教業者已陸續遷出,預計明年農曆年後全數完成」。

台中鐵路高架化建設搭配「大車站計畫」,不過高架化台中車站完工通車迄今1年以上,但攸關前後站串連的主幹道大智路遲未打通,關鍵原因就在補教商辦「大智慧學苑」擋在大智路中間。這棟屋齡21年的補教商辦,所有權人約20多人,過去不滿政府強硬徵收、手段粗糙,提出替代方案反徵收也被拒絕,其中一部份屋主更不滿協議價購金額,10年光陰過去,從最早期單價1字頭一路協商到近3字頭,終於完成建物價購。

記者實際查詢實價登錄「大智慧學苑」,發現已有逾20戶陸續協議價購,每坪單價23~26萬元之間,以台中中古商辦普遍1字頭行情而言,算是「非常漂亮」的價格。台中市建設局表示,原先相關預算先前已編列4億元,加上追加的3.3億元,總經費7億餘元,全棟建物9成所有權人都已同意,之後還有部分土地收購,預計明年可望完成所有作業。

一名「大智慧學苑」補教商辦房東向記者說,當然早期這棟商辦取得成本非常便宜,但即便收購價格不錯,多數人的人仍都是反對徵收,以自己為例,一間約60坪商辦,能夠每月穩定收租3萬元,原本想當作退休使用,當作穩定資產怎樣都勝過被市府徵收,但是,10多年來屋主都累了,市府也提高收購價格,所以經過協商後,都同意協議價購,「目前已有部分租約到期未續約,其餘樓層大約最晚明年農曆過年後都會陸續清空,算是圓滿的結局」。(王鈞生/台中報導)

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(圖/shutterstock)

商業用地可規劃成辦公室、住宅

在稅賦上,住家比辦公室來的優惠

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,

不過,大家沒注意到的是,

除了工業用地有工業住宅的問題,

連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,

也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。

如果基地大,建物分為多棟,

則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,

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不良設計-臥室緊鄰電梯,睡眠品質備受干擾

不良設計-臥室緊鄰電梯,睡眠品質備受干擾

1999年9月21日南投發生芮氏規模7.3地震,造成2415人死亡,2016年2月6日台南大地震導致維冠大樓倒塌,造成115人死亡,經結構技師鑑定認為ㄇ字型與L型規劃設計,再加上柱子數量不足、設計位置不當皆是主因。

今年2月6日花蓮發生規模六地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,再度震出老舊房屋結構安全問題,不僅都更議題再度被喚醒,連帶老屋健檢與土壤液化潛勢區、斷層帶等議題,也都一再被主管機關提出檢討,導致一般民眾莫不為購屋問題而傷透腦筋。

一般而言,建物規劃設計不良,不僅嚴重影響居家品質,同時也會因此而降低房屋價值,尤其隨著國民所得逐漸提高,必然愈來愈講究生活品質之提升,也就更加重視房屋規劃設計。以下謹提供常見不良設計之各項缺點,做為購屋前之參考。

一、集合住宅戶數太多:

集合住宅常見之缺點是戶數多、坪數小、公共面積大、室內實際可用面積偏小,尤其是每當景氣低迷階段所推出之低總價住宅社區,動輒數百上千戶,如果購屋之前沒有事先了解基地大小、社區規模與規劃戶數,交屋之後便會因潛在缺點逐漸顯露,而感受到與當初預售時之巨大落差。

二、夾層屋之潛在缺點:

一般購屋者總認為夾層屋可創造1×2的樓地板面積,除了增加使用面積外,還可創造出夾層的使用空間與創意空間,而往往忽略超重之安全性與樓高不足之壓迫感,更何況買賣時也有不少因未說明夾層違建,導致日後夾層遭檢舉拆除而引發糾紛。因此,購買前必須問清楚夾層面積是否計入權狀坪數,並詳細查閱建物謄本,方不致購買到違法夾層屋。

一般而言,夾層屋雖然價格較便宜,惟夾層係屬二次施工,除房屋總價外,還需另外支付一筆裝潢費用。此外,還得注意裝修後的室內淨高與梁柱位置,因現行《消防法規》規定,高樓建築十一樓以上,室內須裝設消防灑水系統,因此,必須注意室內淨高對於居家品質之影響。

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位於中路二段地號9標由林鴻森所掌管的凱越建設標下。

日前新店央北重劃區標售標出全壘打,出現16組人馬搶1塊地盛況,不僅如此,還有建商一口氣出手競標4筆土地,儘管面臨總統大選激戰,全台資金充沛,該補的庫存還是得補,光是今年上半年土地交易總額就高達1,348.62億元,預估輕易超越前3年交易金額,並可突破2000億元大關,不過業者也指出,這波熱潮為資金行情、建商補庫存而堆起的,不代表景氣大好。

相較於住宅市場溫和表現,今年上半年商用不動產、土地市場顯得熱鬧非凡,據世邦魏理仕統計,今年上半年土地交易總金額,累計達1,348.62億元,對比去年交易總額為1,585.64億元、前年1,032.59億元,2016年868.08億元,2019年土地市場表現相當強勢,以上半年的交易熱況,全年可望達到2000億元。至於,商用不動產今年上半年累計542.39億元,雖然不及土地交易熱絡,但表現也很亮眼。

全台土地交易熱 價格屢創新高

其中7月底新北市推出央北重劃區第4波標售,就吸引43封標單,最後由華南金資產以及宏普、鑫忠等建商標走2806.96坪土地,總得標金額高達42.8億元,其中宏普建設標下的斯馨段28地號單價達161萬元,刷新央北標售最高單價。

而雙北以南,桃園中路特區、經國特區標售接連登場,中路特區的中路二段地號9由宏泰集團創辦人林堉璘么子林鴻森標下,單價高達81.6萬元,為中路特區2015年標售以來次高單價,至於經國特區,在地建商中悦機構則一口氣砸下10.39億元包辦3筆商業地。

央北重劃區第4波標售吸引43組人馬搶標,並創下2度全壘打紀錄。

而台中地區也不遑多讓,日前標售北屯區太原段、太平區育賢段,共吸引23封標單競標,6筆土地順利標脫,其中太原段140地號土地由總太地產標下,總價達38億元,單價站上3字頭,比起2016年鄰地得標單價19.16萬元,還要貴上7成5。

根據世邦魏理仕研究部觀察,土地交易價格屢創新高,主要是受到自用型買方積極進場激勵,特別是建商,以今年上半年交易而言,就超過半數以上為建商進場,加上去年起政府釋出公用地的案件增加,政府標售案件成交件數多,進而推升土地交易量。

買氣回彈 專家提3關鍵

這波土地買氣強強滾,第一太平戴維斯協理丁玟甄提出三大關鍵,第一、住宅買盤穩定回升,因此建商對於自住市場,中低總價的產品信心增強,進而反映在公部門標售的重劃區土地,並帶動標脫率跟溢價率雙雙成長。

第二、近期幾個標售區域中,以央北重劃區最受歡迎,已累積2次的全壘打紀錄,台南也是一大熱區,在6月標售時,也是全壘打,標脫總價突破109億元;第三、一般而言,總統大選對於住宅推案與銷售買氣容易造成影響,但對於屬於推案原料的土地來說,建商囤不囤貨,還是以房市未來1~2年走向影響較大,而從上半年建商購地熱潮來看,目前沒看到踩剎車的跡象,甚至多筆土地還出現10搶1的情況。

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房地產價格居高不下,為了符應購屋者的需要,義大利 Renato Vidal 建築師創造了一款可以取代傳統住屋的設計。這棟名為 MADi 的房子外觀看起來普通,但它的內裡卻跟簡單的外表完全相反!

 

這座折疊式房屋,成本只需 33K 美元,只要三個人合力就可以在任何平坦的地方組裝起來,時間大約只需 6 個小時~

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台中港特定區計畫近期舉行公共設施用地專案通盤檢討。(資料照)

還地於民並促進土地利用!台中港特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討,市府都市發展局表示,這次經檢討無需求的公共設施用地,將透過跨區市地重劃方式辦理解編,並劃設15處整體開發地區,合計157.07公頃,扣除預估細部計畫公共設施面積,可釋出96公頃的住宅區及商業區土地。

都發局表示,為妥善解決公共設施保留地未徵收、未開闢問題,市府依據內政部頒布「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」,辦理「台中市轄區內都市計畫公共設施用地專案通盤檢討規劃案」,檢討原則於2017年5月5日通過內政部審議,而後針對台中市29處行政轄區內的都市計畫區,按區位分布及辦理案件數,整合為9大區。

台中港特定區未來將可釋出96公頃的住宅區及商業區土地。(台中市都發局提供)

其中,台中港特定區因其計畫範圍廣闊,且公共設施用地檢討案件數較多,以單一區域辦理變更內容審議,自2017年起共召開52次專案小組審議,都發局指出,透過本次通盤檢討後,可解決台中港特定區公共設施保留地未徵收或徵收未開闢情形,後續將提內政部都委會審議,待通過後,將進行後續相關都市計畫及市地重劃作業。


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中美貿易戰轉單效應帶動台商回流投資台中,住宅剛性需求持續向上,台中捷運綠線預計明年底通車,「軌道經濟」跟著發威,尤其是捷運綠線與台鐵雙鐵共構的「松竹站」最夯,附近新成屋漲幅近二成,周邊的台中捷運總站G0站所在的「機捷特區」也跟著水漲船高,G0站旁的「好市多」北屯二店預計今年底動工興建,逾15家建商看好機捷廠特區,紛紛搶進推案。

鄉林不動產研究室根據實價登錄資料發現,今年4月松竹站周邊屋齡3至5年內的新成屋建案,成交價每坪在23至25萬元,漲幅近二成。

其中,高雄建商達麗建設看好機捷特區商機,今年5月推出「達麗居山」,坐擁G0站、G3站,基地近2600坪,規劃518戶,吸引在地客與中科員工購買,至今銷售近7成。業者表示,「達麗居山」打造全齡宅,公設機能放進全家人的生活所需,包括如飯店式挑高門廳、健身房、瑜珈室、多功能娛樂室、兒童遊戲室、家教教室、媽媽教室、閱讀區、下沉沙發區、交誼廳、KTV室、棋藝室、空中花園、曬被區、泳池區等,滿足各個年齡層需求。

鄉林建設董事長賴正鎰說,中美貿易戰轉單效應帶動台商回流投資,中部又是台商大本營,包括巨大、車王電、和大等十餘家上市櫃公司選定在台中周邊投資,可望吸引就業移居潮,住宅剛性需求持續向上,房市受自住買盤強力支撐,比起其他地區相對穩健。

賴正鎰認為,捷運機廠周邊與北屯區14期市地重劃區,將是台中地區的推案主力區,深受自住客與科技新貴族的青睞,鄉林建設在台中潭子區推出「天韻」預售案,開賣半年銷售逾八成,接下來將評估在台中市北屯區與豐原區推首購案,滿足年輕購屋族群的需求。

台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
 
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
 
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影

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去年全台土地交易連2年回溫,圖為各大開發商近期推案重鎮-江翠北側重劃區。

土地交易量一直是房地產市場的前期指標,去年全台土地交易可說是連2年回溫,根據業者統計2014~208年全台六都億元以上土地交易,相較2014年高點的3774億元,2016年全台六都億級土地交易僅剩2104億,大幅萎縮近1半,不過,2018年已大幅回溫至3384億,成長6成,顯見近來大型開發商動作頻頻,據宏大國際統計,分析近期受建商歡迎土地,分別是捷運800公尺內、重大建設題材周邊、河岸公園景觀以及擁商用投資開發價值,這4種土地建商最愛買。

宏大國際資產陳益盛總經理分析,其中雙北市已明顯交易量回溫,尤其新北市因板橋、新店、三重、土城等多處重劃區土地釋出,交易量與金額相對穩定,5年內已有3年交易金額居六都之冠,而桃園也隨著機場捷運及青埔航空城開發的發酵,2018年的土地交易量微幅超越新北冠全台。市場回溫讓開發商信心增,包括最近大同尚志資產2筆土地標售,在新北市土城區與台北市長安東路的土地,都分別由和碩(茂德)及興富發以幾乎創新高的價格取得。

陳益盛認為,其實土地交易回溫量原本可能更高,近5年來房市雖大致逐年下修的走勢,但相對議價空間較小,呈現「房價下跌、地價不跌」的現象,也使得多數建商呈現左右為難的窘境。分析近年多筆土地交易,除了一定的土地規模外,建商較為青睞的開發標的有4大類,分別是捷運800公尺內、重大建設題材周邊、河岸公園景觀以及擁商用投資開發價值,才是建商較為積極尋求的開發標的,否則仍有不少建商是以合建方式進行開發,來降低投資風險。


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台中機場定位開發,市長盧秀燕和前朝規畫不一,中部民眾也有不同意見。盧堅持認為,目...

台中機場定位開發,市長盧秀燕和前朝規畫不一,中部民眾也有不同意見。盧堅持認為,目前被定位廉航機場不切實際,要等到16年後、花240億元才會正式升格為國際機場,期程效益太慢。圖/台中市新聞局提供

改朝換代後政策延續爭議再添一樁!台中市都發局今年3月撤回「清泉岡門戶計畫」,等於不再延續前朝規畫的台中國際機場案。前市長、現任交通部長林佳龍說,中央規畫的台中國際機場建設不會停止。學者則建議,台中機場最大問題是交通接駁,改善刻不容緩。

前都發局長王俊傑也在臉書痛批「又一個為反對而反對的案子」,台中發展持續被延宕,原市府的規畫案已充分的考量國際機場格局、空間架構,盧市府有義務說清楚講明白,她的更宏觀方式是什麼?而不是一句話就延宕台中的發展。

交通部長林佳龍今天表示,過去幾年台中國際機場出入境人數已達260萬人,有台商、日、韓、東南亞訪客,扮演亞太地區重要交通樞紐,強調「目前中央規畫的國際機場計畫仍會持續推動不會停止」。

林指出,2035年是指整體發展計畫、含增建滑行道和戶外提機棚、協調縮短宵禁時間、增加國際航線和航班、規畫機場捷運。「清泉崗門戶計畫」屬於地方政府規畫,機場捷運、聯外道路都與地方建設相關,盼盧市府重新檢視審慎思考。

盧秀燕上午會勘台中捷運綠線時說,「我是要說出中部人的心聲」,台中已變全國第二大城市,要一個貨真價實的國際機場,按規畫是16年後、歷經4任總統,這樣的時程符合效益嗎?我想要加速台中國際機場的實質升格。

 

 

為何此時拋出這個議題,盧說,因內政部馬上要啟動審查相關都市計畫作業,16年才能升格、還只是廉價航空、低成本定位的機場,愧對中部人。

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台中市長林佳龍提出的「大台中山手線」最近備受討論,交通局長王義川表示,若能完成山手線環狀路網,搭配捷運綠線及藍線構成的十字軸線,即成日本東京山手線發展模式。台中市政府提供 107年12月5日
台中市長林佳龍提出的「大台中山手線」最近備受討論,交通局長王義川表示,若能完成山手線環狀路網,搭配捷運綠線及藍線構成的十字軸線,即成日本東京山手線發展模式。台中市政府提供 107年12月5日
 

(中央社記者蘇木春台中5日電)台中市總人口今年11月突破280萬,鐵道運輸也成為外界關注焦點。台中市長當選人盧秀燕當選後一度希望再評估是否續推大台中山手線鐵道系統,且憂心排擠捷運預算,究竟規劃中的台中捷運有哪些,以下是扼要說明。

一、規劃中的台中捷運有哪些路線?

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台中綠線G9站總開發價值上看230億元,12日舉行招商說明會,吸引遠雄建設、達麗建設到場。(台中市市政府提供)

台中捷運綠線明年底全線通車,捷運藍線也已進入綜合規劃階段,其中捷運綠線台中市政府站兩處開發基地(捷G9-1、捷G9-2)坐落雙捷交會處,位於「七期新門戶」,開發總銷金額初估上看230億元,交通局今(12)日舉辦招商說明會,吸引國內外30家以上企業到場,其中全國性建商達麗建設、遠雄建設也積極參與。

捷運綠線台中市政府站地開發基地招商案日前正式公告徵求投資人,備標期為6個月,2020年1月10日截止申請並開始甄選,預計明年6月底前選出兼具商譽、財務及實務經驗的最優申請人。

交通局表示,捷G9-1及捷G9-2兩基地面積合計高達3,660坪,坐落於台中市主要幹道台灣大道及文心路口,並位處捷運綠線及捷運藍線交匯處,鄰近國道1號、74號快速道路及朝馬轉運站,享有絕佳交通優勢,且此案為分配建物所有權案件,投資人可自行使用收益處分,可於投標時提出整體統一經營管理規劃,而預估總開發量體可達53,000坪,未來開發總銷金額初估上看230億元。

交通局進一步說明,此次公告採複式決標,投資人可自行評估兩基地一併投標或個別單獨投標,並將以兩基地一併投標者優先開標,未來審議分二階段,第一階段為資格標,兩基地併投須符合近10年單一建築實績不低於29.8億元或累積不低於89.39億元,最近1年淨值合計不低於26.82億元。第二階段為綜合評選,75分為及格門檻,採總評分轉序位法決定最優申請人。


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文/homify

圖片提供/homify 作者/Liwen Wang

一般人常以牆區分不同的生活空間,但除了厚重的牆體,也可以選擇其他不同的隔間方式,不僅更輕巧簡便,也可以提升家居的美感與採光流通性。今天就為各位讀者介紹15種有趣的輕盈隔間,一起欣賞設計師如何運用必備的家具、電視等物件,打造出風格獨具的美好住所。

 

1.工業風與水族箱

圖/邑舍室內裝修設計工程有限公司

石材鑲嵌的長水族箱隔開了工作間與客廳,搭配工業感的吊燈與天花板,呈現出粗獷而活潑的動感。

 

2.一個潔白安靜的小角落

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【賞屋說說】☛ IKU老師說台灣房子只值2~400萬!! 建商成本算給你聽☚Feat. 東生營造開發部 王子誠


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