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目前日期文章:201909 (9)

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「寶輝秋紅谷」2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,稱霸中南台灣。(翻攝自Google街景)

一度被大陸「宝格」擠下的台中豪宅一哥「寶輝秋紅谷」,觀察內政部公佈實價登錄資訊,再次揭露交易物件,2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,不只刷新台中豪宅紀錄,更稱霸中南台灣,相比競品大陸「宝格」頂樓戶單價84.6萬再高出14.7%,也比2015年同社區的成交頂樓戶單價75萬再多3成,謄本資料顯示,買方為塞席爾商拓宇有限公司,經查具備經營建商、茶葉等背景。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,「寶輝秋紅谷」面秋紅谷廣場,步行前往台中國家歌劇院只有200公尺距離,地段精華,樓高41層,走大坪數標準豪宅規格,2014年以83.5萬單價交易貴為台中豪宅一哥,其後在2016年大陸「宝格」頂樓戶84.6萬擠下,近年交易均價落在60萬,戶數偏多讓價格不一,亦有出清餘屋壓力,不乏高樓層景觀低樓層價賣出的情況。

 

今年先前交易已回溫到近7字頭,如今頂樓戶以近單價百萬高價買下,除了該豪宅與地段本身體質健全,加上頂樓戶樓中樓高貴氣派也是原因,不過其不畏政經現況詭譎以大手筆購屋,還高於行情許多,顯然個人資金運用上有所考量,推測像是滿手現金需要去化等因素,當然這也是看準大選過後利空出淨,七期房市熱度或有機會再攀高峰。

 

住商不動產中區協理賴萬表示,「寶輝秋紅谷」是台中指標豪宅之一,此交易震驚中台灣市場,而透過境外公司、僑外資買房,一般來說較具有隱蔽性,尤其全球性的肥咖條款在各國陸續實施後,這類型資產配置又掀起潮流,加上近期受國際經濟情勢不穩,台商資金回流受管制,故透過第3地公司買房的交易增加。


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台中市北屯區台中捷運機廠綠線G0站旁的好市多Costco預定地。資料照片

 

 

 

好事不再多磨!備受注目的好市多Costco第14家店,落腳在台中市北屯捷運機場旁特定商業區土地,在昨天(18日)正式取得建照,不過何時開始動工、開幕,實際詢問好市多發言人王友玫,她表示目前內部都尚未有確定的時間,當地房仲則認為好市多進駐,對整體捷運特區地段行情提升有幫助。
 

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行政院核定「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」建設計劃。(市府提供)

為建構完善高速公路路網,行政院核定「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」建設計劃。台中市政府都市發展局表示,這項工程跨越北屯、西屯及大雅區,需變更「台中市都市計劃主要計劃」、「大雅主要計劃」及「高速公路豐原交流道附近特定區計劃」等3處都市計劃,市府配合舉辦說明會廣納意見,內政部都市計劃委員會已審議通過、並辦理都市計劃核定後,由市府配合發布實施。

 

都發局表示,配合這項工程所需路權範圍,依「都市計劃法」相關規定,由內政部辦理逕為變更台中市3處都市計劃。內政部6月18日起至7月17日辦理公告公開展覽變更都市計劃草案,市府7月10日至大雅區公所、西屯區公所及北屯區公所舉行3場公開說明會,廣納民眾及團體意見。

 

都發局指出,國道1號增設銜接台74線系統交流道工程完工後,可轉移國道1號台中路段(豐原交流道至南屯交流道)交通量,提升區域快捷運輸服務,紓解大雅交流道至南屯交流道之間車流負荷,改善聯絡道服務水準,將帶動台中都會區全面發展。


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店面商仲.jpg

 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間:黃金店面不見得是最好的投資標的,因為成本相對高,租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上,分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面,價格便宜很多,但是租相也不差,兩相權衡下,報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低:因價格最貴,因此投報率低,且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優:選店面要計較的是「使用坪數」,而非權狀坪數,因此使用坪數愈多愈好,最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面,可以多創造出約2/3的使用空間,放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面,2、3樓恐閒置:中南部有許多透天型店面,只有1樓能做店面使用,2、3樓轉租不易,因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上;小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

三.要--店面寬、深度比至少1:1.5,有騎樓更好:店面寬度至少要3米以上,深度最好4.5米以上。面寬太窄,店面小,很容易被開車族與機車族忽 略,只能做過路客生意。即使只做過路客生意,也要有騎樓才行得通,有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間,而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意,騎樓必須能跟左右店家互通串聯,保持動線流暢,要避免有些店家堆積雜物,影響過路客的動線。

三.不--狹長型店面,影響空間舒適感:如果是一樣的使用面積,就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面,這種店面的業態也很有限,如果租給餐飲業,也不易創造出空間舒適感,影響來客意願。

四.要--店面前路寬10~15米最佳:馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮?那可不一定,若馬路太大,過客都是開車通過,不易停留。因此,馬路寬10~15米最佳,如果臨人行道,或有機車或是汽車的停車格更佳。

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台中市南屯區永春東七路上出現總價2.4億高價店面交易。(圖/翻攝自Google地圖)

內政部公佈最新實價資訊中,鄰近台中市北區北平路二段與文昌東二街交叉路口84.6坪店面,在今年5月以1.06億成交,謄本資料顯示買方是統鴻股份有限公司,即為彰化起家的麥仕佳麵包店業者,此店面單價來到125.3萬,除了為今年迄今台中市唯二的兩家百萬店面交易,也是單價最高的店面產品;另一間是南屯區永春東七路上、鄰近星巴克的2層樓店面,今年4月的交易總價是2.4億,單價為120.3萬,2間店面的單、總價都創當地天價。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,2間百萬店面所處地點都屬飲食商圈,不過北平路商圈店面價值不高,而單元二重劃區、在永春東七路與永春東路口一帶的店面,雖已多有高檔次異國料理進駐,但仍處開發中生活圈,2地段目前釋出,或過去交易紀錄中的高總價透店價格在3000~4000萬,若是一層樓高單價店面能來到3、40萬就很不錯,2店面單、總價屬當地天價交易更受矚目,除了看好當地商圈發展,土地價值也不錯,未來增幅空間大,都是高價成交因素。

陳炳辰表示,近年台中市亮點店面不再出現在像是特A的逢甲商圈,除了逢甲商圈惜售性質強,另也在於國內旅遊空潮,店家生意與店面租售價格不如往昔,反而新興商圈,或是具備特定主力族群區塊,生意波動性小,讓破億店面屢見接手資方。


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世界上最擁擠的國家之一新加坡,最近公布一份 地下城市 發展計畫草案,以解決人口增加、土地卻不夠用的窘境;目前已經蓋好12公里地下高速公路以及搭配的空調系統,並持續建構大型購物中心等公共建設。不過這份計劃沒有納入住宅建設,可能是考慮到多數人的居住習慣。

這個超大型工地不是在蓋房子,工程人員正在往下走,進到地底下,是新增建地鐵站的其中一站。這個通道,可說是連接未來國家正要發展地下城市的重要入口。

南洋理工大學土木工程系教授楚劍表示,「目前我們有一座地下軍火庫、地下儲油槽,很快地我們將蓋地鐵站,你會見到很多地下購物中心,有很多可行性的研究,可建設地下科學中心或科學園區。」

新加坡目前已經以最新科技在地下建造了一條12公里長的高速公路跟空調系統。這個面積大約是台北市2.5倍大的城市國家,地鐵系統32年前開通,對於地下建設並不陌生,它也不是第一個想要把使用空間往地下鑽的國家,芬蘭首都赫爾辛基就有地下隧道停車場、購物中心跟游泳池,加拿大蒙特婁也有地下路網,裡面就有商店跟餐廳。目前新加坡的高樓已經蓋到70層,國土有1/4面積來自填海,但填海砂石越來越貴,乾脆向下發展,還能節省能源。

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台中進入軌道運輸時代,明年捷運綠線將完工。

 

俗擱大碗有未來性 軌道交會最靚
盤點台中捷運沿線,北屯松竹站及烏日高鐵特定區擁有軌道交會優勢,許多建商不畏選舉因素干擾,搶推新案,房價俗擱大碗又有未來性。採訪╱王鈞生 攝影╱陳恒芳

【王鈞生╱台中報導】台中捷運綠線就快完工,目前正進入緊鑼密鼓的測試階段,預計明年通車,沿線推案火熱集中軌道交會旁重劃區,如北屯松竹站旁機廠重劃區,開發短短2年時程,地價已暴漲5成、房價逼近3字頭;另一頭烏日高鐵重劃區,也是捷運宅推案密度最高區域。專家表示,捷運宅保值力道依舊不俗,房價千萬元以內,仍相當受到歡迎。 

北屯松竹站受惠重劃區開發,是另一軌道交會熱區,推案爆炸。陳恒芳攝

台中捷運頭尾站最夯

台中捷運提升沿線生活機能,帶動不少建商推案,尤其沿線共有3大交會站,烏日、大慶、松竹,其中以「頭、尾」2站最熱鬧,位於捷運末站的烏日高鐵站進出量更節節高升,亦是中部地區唯一擁有3鐵共構的核心區域,不少專家認為高鐵生活圈的定位、猶如台中車站般,附近未來10年潛力可期性高。
過去1年,當地至少就推出爆量首購案,興富發「夢幻誠」逾1600戶壓境,加上登陽、龍寶、精銳等個案,烏日新預售戶數突破2000戶;但是要步行到站點的個案仍算少數,最近的是「高鐵之星」、「登陽川匯」,甚至可吸引不少外地通勤客移居,尤以車程30分鐘外的新竹佔比較高,都是屬於2字頭換屋產品。
敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖分析說:「74號以西的高鐵特區,腹地夠大且完整,不管是政策或是民間財團、建商在投資建設持續有進展,並吸引許多南區,甚至彰化、南投年輕人到台中工作居住,價格幅度及想像力也會較大。」
雖然捷運沿線置產已成房市鐵律,好出租、好脫手,但得留意單一總戶數過多的生活圈,未來勢必面臨轉手壓力,尤其按照過去台中造鎮的歷史經驗,房價未來難漲易跌。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說:「近年房市要賺投資價差難度較高,一般建議仍以自住心態為主,尤其這類新興重劃區,新案量爆發至少消化得要2年、生活圈更需要再5~10年才會更趨成熟,一切都有待時間發酵。」 

 
烏日高鐵特定區發展穩定,多年來房價始終維持1~2字頭,機能逐漸進駐。

「達麗居山」量體最大

另一松竹雙鐵交會站的北屯機廠重劃區及單元12,多數建案雖然都無法步行至交會G4站點、集中於G0、G3站,但仍屬同一生活圈,建商也以此作為宣傳訴求。
光是捷運北屯總站、松竹站周邊,至少有8個待售新案,密度為台中最高,松竹路也出現的接待中心一條街。包含上市櫃建商國泰、達麗、總太、豐謙,以及在地的精銳、聚富、大漁等建商,都紛紛投入這一首購區混戰。「達麗居山」則位在北屯總站的捷運宅單案達48億元,戶數逾500戶,是捷運宅最大量體。 

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繼好市多二店進駐,春水堂落腳單元12重劃區的消息也再次為區域房市增添生活機能。

繼好市多二店進駐帶動北屯房市之後,春水堂落腳單元12重劃區的消息也再次帶動區域房市,吸引精銳、國泰、鉅虹、華太等建商競相推案,估計約有近百戶店面產品釋出市場,銷售狀況熱烈,預估第一批推案陸續於3~5年後完工,商家也逐步進駐,北屯機捷特區與單元12將形成「北好市多、南春水堂」2大核心商圈。

 

觀察目前台中市熱門商圈都有春水堂的蹤跡,如11期崇德商圈、單元二市政商圈、八期豐樂商圈等。目前除了春水堂已在南興路與松竹五路口設立看板外,周邊推案建商也大多沿著此中心點向外延伸,估計約有近百戶店面產品釋出市場,預估第一批推案陸續於3~5年後完工,商家也逐步進駐,屆時生活機能已經完備,住家與商業可同步共榮。

 

目前圍繞在松竹五路、南興路周邊推案的一線品牌建商包括精銳、國泰、鉅虹、華太等,產品朝向豪宅化規劃,如精銳新案「IN未來」在花園景觀、公設規劃、建材配備升級,規劃25~35坪的2~3房產品,即將於9月份進場。

 

而國泰建設單元12新案基地面積約2143坪,住宅產品規劃坪數為39~50坪的3、4房產品,總戶數共176戶,公設設計獨棟清水模會館,提升社區質感,每坪開價約31~33萬元。已進場銷售的鉅虹「HOKI」,基地966坪緊鄰旱溪水岸,住家坪數放大至41~56坪,為單元12首座台中厝,每坪開價27~31萬元。


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停車場和加油站是最常見的減稅養地方式,不僅可賺取租金,也可靠人潮商機將土地價值養到最大。資料照片

【王鈞生╱台中報導】老一輩觀念有土斯有財,常常土地擺著就放到天荒地老,不只有礙市容觀瞻、城市發展,每年還得從口袋掏腰包繳稅。台中市政府地方稅務局表示,都市土地面積未超過300平方公尺及非都市土地面積未超過700平方公尺者,可申請按2%單一稅率課徵地價稅,若公益或特定事業計畫等目的,9月23日前可申請按特別稅率課徵或減免。

公用公保公益均可減免

台中市區住宅大樓密集,但也有不少口袋深的地主,早年眼光放得遠,買地養地出租給店家,好整以暇等待人潮、錢潮聚攏,不過懂得養地也能享有減稅優惠,台中地方稅務局表示,根據土地稅法第18條,若是土地供工廠、加油站、停車場等事業直接使用,可申請按10%單一稅率課徵地價稅;若是無償供為公眾通行的道路土地、騎樓走廊、公保地及社會救濟慈善事業用地等,則可申請減免地價稅。 
房仲沈政興表示,以減稅作為土地活化方式來養地,大多屬非商圈或核心地段的地主,不然台中閒置土地多,空地利用方式也百百種,最上乘的養地術應該就是租給大型餐廳、旅館業者,較邊陲的地區則可租給球場、泳池或停車場,不僅可賺取租金,還可靠人潮商機將土地價值養到最大;若再結合複合式產業出租經營,變成話題性與曝光量十足的黃金地,出租、出售都可賺取驚人報酬。


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