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都市計畫相關名詞解釋

 

區域計畫範疇
1.何謂區域計畫?
臺中市區域計畫係遵照「全國區域計畫」之土地使用指導原則,以本市行政轄區及相鄰海域區為範圍(含非都市土地、國家公園土地及都市計畫土地三大類),制定空間合理健全發展之計畫。

2.何謂土地使用管制?
區域計畫內非都市土地、國家公園土地及都市計畫土地三大類土地,係有不同之土地使用管制法令。非都市土地以區域計畫法相關法令規定進行管理,都市土地依據都市計畫法進行管理,國家公園土地則依國家公園法進行管理。

3.「臺中市區域計畫」之部門計畫是什麼?

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開發金將以公開標售方式,出售南京東路企業總部大樓,並同意關係人中壽參與投標。 本...
開發金將以公開標售方式,出售南京東路企業總部大樓,並同意關係人中壽參與投標。 本報系資料庫

開發金控總部大樓處分方式拍板,開發金昨(27)日決議,將採公開標售方式出售南京東路企業總部整棟大樓,並同意關係人參與投標,也就是子公司之一的中國人壽也可出手。

 

由於開發金總部大樓具有都更潛在價值,預期標售規模上看百億,且資產未作重估,將可望認列處分利益七、八十億元以上,獲利大補。

 

經濟日報提供
經濟日報提供
 

不過,倘若得標者是中壽,雖然開發金非百分百持有中壽,但依照新的會計原則,開發金就不能認列大樓的處分利益。

 

開發金暨子公司凱基銀行、開發資本以及中壽,預定將於年底搬遷到中壽在敦化北路台北學苑土地開發的新總部大樓,集中辦公。凱基證券則是維持在大直明水路總部不變。

開發金的南京東路總部大樓,是由子公司開發資本所持有,開發資本在2018年11月即曾召開董事會決議處分大樓,但當時並未決定處分的方式為何,包括出售、都更等都有可能。

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勝華科技(2384)台中市西屯區廠房以約8.4億元標脫。(圖/瑞普萊坊提供)

受美中貿易爭議、武漢肺炎影響,台商加大力道布局台灣工業地產,勝華科技(2384)繼去年以13.18億、溢價7.6%標脫楊梅廠土地後,再委託瑞普萊坊標售台中市西屯區2,963坪、建物7,853坪的高科技廠房,近期由自然人以約8.4億元標得,商仲指出,政府推動的投資台灣三大方案,去年申請金額頻傳捷報,將讓製造業回台的議題持續升溫,預估工業地產在疫情解除之後,將會放量成交。

瑞普萊坊總經理劉美華表示,勝華科技(2384)曾是全球第二大觸控面板廠,但在2014 年9 月爆發財務危機,向法院申請重整獲准後,由瑞普萊坊取得全台資產標售執行資格。勝華科技重整,是台灣近年來最複雜的重整案之一,目前進度除了楊梅廠土地、台中工廠已標脫,尚有桃園市楊梅區幼獅廠、台中環中廠及潭子廠待價而沽,已有多組國內外大型廠商熱烈洽詢。

根據瑞普萊坊市場研究暨顧問部統計今年以來全台工業土地交易面積為12.88萬坪,佔全體土地交易23.49萬坪的55%,劉美華指出,不但獨占鰲頭,還較去年的30%,大幅成長,另外,今年件數占37%,也領先住宅區35%、商業區22%,更較去年23%急遽增加,如果從廠房交易來看,更是全面完勝,光是廠房今年以來交易總金額為87.5億元,佔全部商用不動產的73%,加計廠辦,則佔比更高達87%,甚至連唯一的一筆辦公室交易都是由IC設計的瑞昱半導體購入。

因此劉美華預期勝華科技位處桃園市楊梅區幼獅廠、台中環中廠及潭子廠,共5.4萬坪土地、6.1萬坪建物將有機會完成標脫全壘打。

劉美華強調,政府推動的投資台灣三大方案,去年申請金額頻傳捷報,今年更有開花結果之勢,預計在急單、轉單效應之後,中長期的短鍊、分散的布局策略,以及研發、5G網通的產業發展趨勢,會讓製造業回台的議題持續升溫,工業地產在疫情解除之後還會放量成交。

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都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異,唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵,除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地,住三地目,四層樓公寓作為範例,跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享:

100坪的土地,住三地目的容積率是225%,建蔽率是45%,這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為:基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數,不含:陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
《假設這塊土地有做容積移轉,也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數,因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

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土地開發.jpg

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淺談土地開發基本概念

 

★土地整合/土地買賣/土地招商/產權調查/交易安全★

 

漂亮土地就跟男生看美女的角度,每個人看法都不同,但每個美女都嫁得出去。

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臺中各車站結構圖.jpg達莉商仲.jpg

圖1:臺中各車站結構圖 招商區間:豐原站北端至大慶站南端,各車站外鐵路高架下層空間停車場共31段(約98,758平方公尺),商場共21段(約15,788平方公尺)

全臺最大鐵路高架橋下多目標停車場暨商場招商案啟動了!

為提升臺中大都會地區都市發展,臺鐵局已公告臺中鐵路高架道路下多目標使用停車場及商場標租,將鐵路高架化下層空間土地招商活化,規劃作為多目標停車場、商場使用。

招商標的北起豐原站北端,南至大慶站南端高架沿線橋下滴水線以內土地,車站外橋下範圍,經高架橋完工通車後,橋下部分空間由臺中市政府施作綠空廊道,施工土方材料暫置於橋下多目標停車場及商場區域內,臺中市政府將配合標租作業完成前淨空。本案依多目標核准項目規劃31段(98,758平方公尺)停車場使用空間,由業者配置汽、機車停車位,提供居民便捷舒適停車環境,同時滿足旅客鐵路轉乘停放需求。鄰近車站周邊兩端橋下範圍,亦集中規劃沿線21段(15,788平方公尺)商場使用空間,透過引進商業型態提供良好生活機能。

臺鐵局期招攬優質業者進駐,可透過民間業者之專業團隊,整體規劃營運停車場及商場,誠摯邀請有志業者踴躍投標。詳情請洽臺鐵局官方網站/招商資訊/招商公告(網址:https://tip.railway.gov.tw/tra-tip-web/tip )下載相關文件,或請來電洽詢(臺中營業所:04-2222-3501業務室)。

(蘇松濤報導)
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