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前言： 袋地是什麼?我國民法及土地相關法律上並無袋地一詞，袋地一詞是參考日本法規而來，所謂袋地，即指沒有對外聯絡的土地，若土地沒有對外連絡之道路，將造成土地難以利用，使其失去經濟價值，於公，將不符合社會利益，於土地所有人，恐有侵害其財產權之疑慮。據民法787條第1項規定，「土地因無與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行至周圍地以至公路。」，因此有所謂袋地通行權之產生。本篇介紹袋地通行基本資訊，如有錯誤或遺漏之處，仍尚請不吝指正，謝謝！

有袋地通行(使用)權人包括袋地所有權人、地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人及其他利用權人。

袋地通行權人若要主張袋地通行權須符合下列要件:

1.     土地與公路沒有適宜之聯絡，致不能通常使用:

袋地通行權除了須與公路有聯絡，還須能為通常之使用，而通常之使用必須依照袋地的位置、地勢、用途及社會環境等因素綜合考量。

 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間：黃金店面不見得是最好的投資標的，因為成本相對高，租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上，分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面，價格便宜很多，但是租相也不差，兩相權衡下，報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低：因價格最貴，因此投報率低，且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優：選店面要計較的是「使用坪數」，而非權狀坪數，因此使用坪數愈多愈好，最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面，可以多創造出約2/3的使用空間，放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面，2、3樓恐閒置：中南部有許多透天型店面，只有1樓能做店面使用，2、3樓轉租不易，因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上；小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

如何挑選一間能賺錢的黃金店面？

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台中市府 容積移轉基地臨路寬度降為8公尺

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-05-06​

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】台中市放寬都市計畫容積移轉規定，以往都市計畫地區容積移轉接受基地需面臨計畫道路的寬度標準為15公尺，目前修正調降為8公尺，並於日前獲台中市都市計畫委員會審議通過。市府都市發展局表示，調整都市計畫容積移轉的規定，有益輔助公共設施保留地的取得與開闢，也能兼顧居住品質，進一步帶動地方發展。
 
內政部2017年5月12日預告修正都市計畫容積移轉實施辦法增訂條文，接受基地應臨接已開闢供通行寬度達8公尺以上的計畫道路，市府參酌內政部的修法方向及其他縣市政府對於接受基地臨接路寬的規定，修正實施要點。

農地邊有工廠，就是違法的嗎？土地分區是什麼？

資料來源：環境資訊中心2017年2月21日台北訊，陳文姿報導

應該一望無際的農地上，常常交錯著工廠與房舍。這些沒有醒目招牌的鐵皮工廠，就一定是違法的農地工廠嗎？

立法院上月27日通過行政院送請審議的「工廠管理輔導法」部分條文修正草案，本次修法完備 農地工廠 管理輔導機制，並增訂特定工廠登記20年落日條款，將可達成「拚經濟、顧環保、守農地」目標。

由於臨時登記工廠有效期限將於2020年6月2日屆滿，7400餘家已辦臨時工廠登記業者擔心工廠無法經營，迭有反映。鑒於臨時工廠登記展延免罰期限，只能治標不治本，應尋求徹底解決之道；推估全國農地約有1.4萬公頃上有未登記工廠，未登記工廠約有3.8萬家，不予以納管，將無法保護環境。為求在經濟發展、居民就業、環境安全三者間取得平衡，行政院爰提出工廠管理輔導法部分條文修正草案。

(圖/shutterstock)

商業用地可規劃成辦公室、住宅

在稅賦上，住家比辦公室來的優惠

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳，

不過，大家沒注意到的是，

除了工業用地有工業住宅的問題，

台開（2841）出售台中市干城重劃區「新站特區商業用地」兩塊總計1,648坪土地，昨（30）日敲定，分別由麗寶機構旗下的名軒開發（1442）及未上市建商鵬程建設以每坪75.1萬元取得，台開預計獲利3.54億元，每股獲利貢獻度0.54元。

　麗寶機構看好大台中的自住需求，攜手旗下名軒開發，持續加碼台中收購土地，昨天再下一城，簽下台開的干城土地，推案重心向中台灣移動的趨勢明顯。

　台開表示，台中市干城這兩塊土地，原是與土地銀行處分共同持分各半，切割後台開取得1,648坪，並將本案「新站特區商業用地出售案」劃分為兩塊土地出售，分別為933.66坪與750.6坪，吸引多家台中本地及北部上市建商的探詢，昨天台開敲定出售對象及價格。

法人認為，台開為活化資產於今天敲定處分這兩塊台中市干城重劃區建地，總金額為12.65億元，預計處分利益為3.54億元，對於台開的每股獲利貢獻度為0.54元，而下半年，台開還有台中工業區等土地可入帳，依此計算，預估台開今年EPS應可達1.5元以上。

　買方名軒開發總經理李木鐸昨天表示，名軒以每坪價格75.1萬元取得這塊地，原本是容積率400％的土地，但加計可申請移入容積後，1坪土地可蓋到12建坪，所以換算每單位容積成本可壓低到6萬元；加計建造成本每建坪8萬多元，每建坪總成本將可控制在15萬元左右，依合理加工利潤約2成多計，未來每坪售價21萬～22萬元，應是進可攻退可守。

　李木鐸指出，這次購進台開公司土地，為名軒取得台中土地的第四筆；其中第一筆已舉辦開工典禮，第二筆已取得建照，第三筆則正請照中，全部將採取先建後售模式推出。

　目前名軒土地存貨遍及台北市、新北市、桃園縣、宜蘭礁溪和台中市等，上半年名軒EPS大躍進、達到4.82元，較去年同期激增4倍；前7月營收為32.55億元，年增2.19倍，全年業績可望翻倍。

何謂區段徵收

早期區段徵收辦理都遇到平均配地比例45%低於市地重劃平均50%的問題，所以早期人們寧願自己號召辦理自辦重劃，過程遇到了不少抗爭。

例如大埔重劃區，不到1%的反對地主影響了整個區段徵收的進行，多年以後政府為了可以順利重劃，提升至與市地重劃一樣平均50%的條件，且盡量以公開透明的方式辦理，也從原本過半同意就強硬辦例逐漸調整成更體恤民意的方式，盡量越多地主有意願越好，努力往全部地主同意進行溝通辦理區段徵收。

慢慢的區段徵收於民間的認同度漸漸高於弊端更多的自辦重劃，但仍有少數不願意配合徵收地主，則變通以原地保留方式規避。

區段徵收流程

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何謂袋地通行權

「袋地通行權」或「袋地請求權」指的是土地因與公路無適宜之聯結，致不能為通常使用時，除因土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地以至公路。

前項情形，有通行權人應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害最少之處所及方法為之；對於通行地因此所受之損害，並應支付償金。第七百七十九條第四項規定，於前項情形準用之。

法規解析

一 . 袋地指的是無臨路的土地。
二 . 法規主目的為促進土地的經濟價值，所作之調和。
三 . 可申請鄰地讓地做為通行使用。
四 . 須找受損害最小的鄰地。

實戰：法院判決有兩種路徑，以地換地交換通行道路，讓地無償鋪設柏油供其通行。

都市計畫相關名詞解釋

區域計畫範疇
1.何謂區域計畫?

為何要買農地？ 買農地的優勢~

1.，公設地、 保險、 農地  免稅財產的贈與有三種，即

   亦即這三種產品購買後再贈與給小孩均不課稅。

   譬如說：有6000萬資金，年屆70歲，

   想慢慢轉移資產給小孩，

​​

移轉農地若同時符合各項條件，包括農地為農業使用、取得農業用地作農業使用證明書、移轉對象為自然人、贈與或繼承對象為民法規定者等，即可享有免課贈與稅、遺產稅、土增稅、房地合一稅等優惠。

都市計畫法》工業用地分為特種、甲種、乙種、零星

根據《都市計畫法》，我們將工業區分為「特種、甲種、乙種、零星」，以下分別介紹給大家。

1.特種工業區：

特種工業區除得供與特種工業有關之辦公室、倉庫、展售設施、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳及其他經縣（市）政府審查核准之必要附屬設施外，應以下列特種工業、公共服務設施及公用事業設施之使用為限：

• 一、甲種工業區限制設置並經縣（市）政府審查核准設置之工業。
• 二、其他經縣（市）政府指定之特種原料及其製品之儲藏或處理之使用。
• 三、公共服務設施及公用事業設施：

前項與特種工業有關之各項設施，應經縣（市）政府審查核准後，始得建築；增建時，亦同。

2.甲種工業區：

甲種工業區以供輕工業及無公共危險之重工業為主，不得為特殊建築物及土地之使用（如煉油工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、液化石油氣製造分裝業。）

3.乙種工業區：

乙種工業區以供公害輕微之工廠與其必要附屬設施及工業發展有關設施使用為主，不得為下列建築物及土地之使用（火藥類、壓縮瓦斯製造者、煤氣製造者、屠宰場、碎紙漿製造者、放射性工業……）。

但公共服務設施及公用事業設施，不在此限。

4.零星工業區

零星工業區係為配合原登記有案，無污染性，具有相當規模且遷廠不易之合法性工廠而劃定，僅得為無污染性之工業及與該工業有關之辦公室、展售設施、倉庫、生產實驗室、訓練房舍、環境保護設施、單身員工宿舍、員工餐廳、其他經縣（市）政府審查核准之必要附屬設施使用，或為汽車運輸業停車場、客貨運站、機車、汽車及機械修理業與儲配運輸物流業及其附屬設施等之使用。

前項無污染性之工廠，係指工廠排放之廢水、廢氣、噪音及其他公害均符合有關管制標準規定，且其使用不包括下列危險性之工業，如：煤氣及易燃性液體製造業、劇毒性工業、放射性工業、易爆物製造儲存業、重化學品製造、調和、包裝業。

根據農業發展條例，有最小面積0.25公頃、約756坪的限制，小於0.25公頃，除了特殊條件都無法辦理分割。（記者詹士弘攝）

為了避免耕地細碎，造成面積過小不利耕作，根據農業發展條例，有最小面積0.25公頃、約756坪的限制，小於0.25公頃，除了特殊條件都無法辦理分割，專家表示，這項面積限制條例，會降低買方購地意願，不少住在都市的退休族想買耕地當個快樂農夫，卻礙於法令限制而望塵莫及，也讓不少持有零碎農地的人相當困擾。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說，日前有筆耕地買賣，面積約600坪，剛好有兩名買方想購買，但都只願意承購該筆耕地的2分之1，希望能辦理耕地分割，各自取得所有權，但因為面積不及756坪，無法辦理分割，讓買賣雙方十分苦惱。

鄭文在說，剛好此時耕地的主人剛過世，正在辦理繼承，農地將由兩名兒子繼承，依據「農業發展條例」第16條規定：「每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割，但在民國89年1月4日修正施行後所繼承的耕地，得分割為單獨所有。」

因此此次的繼承登記，剛好可以順利把該耕地一分為二，由長子和次子各自取得約300坪耕地的所有權，未來兩位買方就可以各自和這兩位兒子議價購買，如果條件符合，這筆耕地的買賣將水到渠成。