(圖/shutterstock)
高房價時代，低總價的「套房」
是許多首購族，或想置產收租的人
第一個想到的標的
套房有許多優點
包含：低總價、好出租
如果又在精華地段
甚至如果又有「明星學區」加持
簡直是票房保證，轉手性高。
可是，聽說套房不好貸款
到底適不適合入手？
評估時應該注意哪些地方？
1. 「低總價」，
往往代表「高單價」
一般來說，套房
雖然有「低總價」的優點
但「單價」往往略高於行情
如果「單價」真的高太多
偏離區域行情應有的價格區間
除了未來出售沒有競爭力外
在辦貸款時甚至可能因為銀行估價估不到
而導致貸款成數降低。所以在衡量價格時
記得除了從「總價」來評估自己的預算外
也要記得計算「每坪單價」
並跟鄰近住家格局的物件行情做比較
2. 「權狀坪數」與「室內坪數」
是銀行判斷是否為「套房」的關鍵
有些房子（尤其是樓地板
有挑高的物件更常見）
的格局是 1 房 1 廳 1 衛浴
甚至 2 房 1 廳1 衛浴
跟一般刻板印象裡的「套房」格局不同
等到簽完約要貸款時才發現它是「套房」
銀行貸款成數低，才大吃一驚
其實，銀行對於「套房」的定義
不是用室內的「格局」來定義
而是用「產權坪數」來判斷喔
不同的銀行，對於「套房」的
「坪數」規定可能不同
有些銀行是以「建物」的「權狀坪數」
大於 15 坪以上才不算「套房」
（「車位」坪數不算），有些銀行更嚴格
以「主建物坪數」＋「附屬建物坪數」
（如：陽台）合計要大於 12 坪以上
才不算「套房」，如果你的房子的坪數
落在銀行規定的「套房」內
有些銀行不予承作，有些銀行
則最高只能核貸 7 成
甚至需要送到「總行」審核
視貸款人的個人條件決定是否承作
在出價之前，最好先確認它的詳細坪數
如是透過仲介看屋，最好先請仲介或代書
詢問過銀行，確認貸款條件再出手
3. 自備款比一比
「套房」、「兩房」可能差不多
許多人優先考慮「套房」的原因
是因為資金不足
卻忽略了，買「套房」和標準「兩房」物件的
「自備款」可能差不多。舉個例子：
A 物件權狀坪數 12 坪，每坪單價 45 萬
總價 540 萬，如果銀行只能貸款 7 成
表示需要準備 162 萬頭期款
B 物件權狀坪數 25.7 坪，每坪單價 42 萬
（一般物件的單價通常比套房便宜）
總價 1080 萬，許多銀行都可以
申請 85 成的房貸（例如：華南）
如果銀行貸款 85 成
表示也是需要準備 162 萬頭期款。
兩個物件的坪數不同、單價不同
總價差一倍，頭期款卻相同
雖然 B 物件的貸款較高
但以空間的實用性
或出租的租金效益
B 物件可能比 A 物件更適合
4. 先想好你想賺什麼錢？
租金？增值？哪一個？
許多人想買套房來收租
可是總價租金投報率
只有 2 %- 5 % 不等（依區域而定）
扣掉貸款利息後所剩不多
有些人想等房子增值獲利
但是因為坪數小，就算一坪漲 5 萬
權狀 10 坪賺 50 萬，扣掉稅費後划算嗎？
在進場前先拿出紙筆好好算一算
也許你就有答案
不過，「套房」也不是沒有優點
許多人買套房有他的「階段性任務」
例如：如果你目前自住
真的不需要太大的空間
有頭期款，每個月付租金的費用
遠高於貸款的利息
那麼買一間自住的套房也許值得考慮
或是，有些爸媽為了孩子的學區
會先在理想的學區買一間套房
方便孩子設籍就讀，剛好
明星學區的套房除了保值性高外
也有增值的機會。這就是「階段性任務」
下一次再看到仲介
或代銷「套房」的廣告時
別忘了審視上面四個點
避免白忙一場
辛苦一輩子…
比不上買對1間房子！
本文授權自：house123 撰文者：邱愛莉
原文標題：「套房」低總價，最適合新手入門？
未經授權，請勿侵權
責任編輯：蔡誠圃
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