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⊙ 大臺中漂亮土地◇房產精準開發⊙有土斯有財-是古早人就留下來的人生智慧,是現代人和古早人心目中同樣的理財價值觀。寸土寸金的大台中市土地,處處可能是您置產.自用.自營.節稅.理財.收益.休閒.投資或傳家的寶地,正等著您用心地去挖掘! 專營大台中漂亮建地.漂亮農地.重劃地.店面地.工業用地.大樓用地.大型商仲.大台中土地/商用第一首選仟萬經紀人⊙土地投資TOP經紀人/土地整合/土地買賣/土地招商/產權調查/交易安全/代客尋地。⊙真誠以對◇廣結善圓⊙★台中土地投資TOP經紀人/TERRY林經理0981-535594★(本部落格若有侵權麻煩告知必定刪除謝謝 !)

目前分類:★房地產買賣專業知識★ (37)

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★大臺中漂亮土地◇房產精準開發★

@大臺中土地商仲Terry林簡介

 

熟悉大臺中各區都市計畫發展的願景

(按下列連結可下載)

photo1台中市政府都市發展局提供.jpg委託銷售.jpg

★大臺中漂亮土地◇房產精準開發★

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【農地工廠合法化】申請流程
立法院會27日三讀修正通過工輔法部分條文,針對農地既存的低污染未登記工廠,須在2年內申請納管、3年內提工廠改善計畫,10年內取得「特定工廠登記」,落日期限則為20年。
 

《中央社》報導,關於 農地工廠合法化 ,立法院會三讀修正通過《工輔法》部分條文,針對農地既存的低污染未登記工廠,須在2年內申請納管、3年內提工廠改善計畫,10年內取得「特定工廠登記」,落日期限則為20年。

為了納管設立於農地上的未登記工廠,《工廠管理輔導法》(工輔法)在民國99年修正後,開放補辦臨時工廠登記、劃設公告特定地區,至今核准「臨時工廠」登記7400多家,但成效有限,臨時工廠登記有效期限將在109年6月到期,因此行政院提出《工輔法》修正草案。

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何謂地目等則?內政部已通函地目等則制度自 106 年 1 月 1 日正式廢除,惟民眾或行政機關如 有以原有或歷史地目等則資料做為參考之需要,得以何種方式查詢取得資料?  

 

地目等則: 依據臺灣地區現行沿用各種地目,有賦地共有二十一種,為課賦之依據,各地目再依其土地之肥 沃、位置或收益情形定其等則。依臺灣各地目土地每公頃全佃應征賦額表,田,旱共各分為二十 六等則,養頄池十九等則,池沼八等則,鹽田十一等則,礦泉地十八等則,山林十五等則,牧場 一等則,野三十等則,建築用地及什種地各分為九十二等則。地目即為一種土地使用現況,而等 則實為土地使用適宜性評估等級。 民眾或行政機關如有以原有或歷史地目等則資料做為參考之需要,得以下列方式查詢取得資料: 為因應地目等則制度之廢除,內政部刻正增修相關系統功能,故自 106 年 1 月 1 日起,土地登記 及地價資料謄本及權利書狀,將不再有地目等則之欄位。倘民眾或行政機關有以原有或歷史地目 等則資料作為參考之需者,仍得依下列方式查詢,惟該等資料僅供參考: 民眾得向地政事務所申請地政整合系統產製之地籍整理清冊或人工登記簿謄本。 行政機關得透過地政資訊網際網路查詢系統查詢登記資料庫最後記載之地目,或向地政事務所 申請人工登記簿謄本

看更多精彩內容詳見大台中土地商仲林經理的店舖

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都市計畫相關名詞解釋

 

區域計畫範疇
1.何謂區域計畫?
臺中市區域計畫係遵照「全國區域計畫」之土地使用指導原則,以本市行政轄區及相鄰海域區為範圍(含非都市土地、國家公園土地及都市計畫土地三大類),制定空間合理健全發展之計畫。

2.何謂土地使用管制?
區域計畫內非都市土地、國家公園土地及都市計畫土地三大類土地,係有不同之土地使用管制法令。非都市土地以區域計畫法相關法令規定進行管理,都市土地依據都市計畫法進行管理,國家公園土地則依國家公園法進行管理。

3.「臺中市區域計畫」之部門計畫是什麼?

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都市更新和土地開發的土地評估方式其實都大同小異,唯一的差異就是都市更新有都市更新容積獎勵而土地開發沒有這項專屬容積獎勵,除非做公共設施保留地容積移轉。

我們以一塊100坪的土地,住三地目,四層樓公寓作為範例,跟大家做個土地開發或都市更新投資效益分享:

100坪的土地,住三地目的容積率是225%,建蔽率是45%,這是土地評估非常重要的數字。
而建築容積可以細分為:基準容積、基地容積和獎勵容積。

《沒有都更的土地開發試算》

100坪土地的基準容積是100*2.25=225坪
《100坪的土地可以蓋225坪的房子(室內實際使用坪數,不含:陽台、雨遮、露臺、平台和公共設施)》

100坪土地的獎勵容積是225*30%=67.5坪
《假設這塊土地有做容積移轉,也就是買公共設施保留地捐公來增加這塊地的可建坪數,因為都市土地容積移轉辦法規定上限是30%》

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淺談土地開發基本概念

 

★土地整合/土地買賣/土地招商/產權調查/交易安全★

 

漂亮土地就跟男生看美女的角度,每個人看法都不同,但每個美女都嫁得出去。

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更新日期:109-03-04

  • 各稅節稅方法簡介

    ☆使用牌照稅
    繳納期限
    自用車:4月1日至4月30日止。
    營業用:<上期>4月1日至4月30日    
            <下期>10月1日至10月31日
    繳稅的人 擁有或使用車輛的人
    節稅方法 把握按日課徵的規定,即時申請身心障礙用車免稅

    ☆綜合所得稅
    申報期限 5月1日至5月31日
    繳稅的人 有所得的人
    節稅方法 ◎小心保存各種可以列舉扣除的單據
    ◎把握申報損失的期限與證據

    ☆房屋稅
    繳納期限 5月1日至5月31日
    繳稅的人 擁有房屋的人
    節稅方法 把握按月課徵的規定,即時申報房屋使用情形或持有戶數變更

    ☆地價稅
    繳納期限 11月1日至11月30日
    繳稅的人 持有土地的人
    節稅方法 把握9月22日前申請適用自用住宅用地、特別稅率用地及減免稅地

    ☆契稅
    申報期限 房屋所有權移轉,訂約之日起30日內
    繳稅的人 取得房屋所有權的一方
    節稅方法 把握訂約日起30日內申報

    ☆土地增值稅
    申報期限 土地所有權移轉,訂約之日起30日內
    繳稅的人 ◎買賣或交換方式移轉:賣方繳納
    ◎遺贈或贈與方式移轉:接受贈與的一方繳納
    節稅方法 申請一生一次或一生一屋適用自用住宅用地稅率課稅、重購退稅

  • ☆贈與稅
    申報期限 贈與行為發生後30日內
    繳稅的人 原則:贈與人
    例外:受贈人
    節稅方法 運用夫妻贈與免稅、每年贈與免稅額

    ☆遺產稅
    申報期限 留有遺產者,死亡後6個月內
    繳稅的人 ◎ 有遺囑執行人:遺囑執行人
    ◎ 沒有遺囑執行人:繼承人及受遺贈人
    ◎ 沒有遺囑執行人及繼承人:依法選定遺產管理人
    節稅方法 合法運用免稅額及各項扣除額

    ☆貨物稅

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老式透天面寬較窄,常需要2戶打通,創造夠寬闊的營業空間。陳恒芳攝

 

 

高資產族群喜歡找店面投資置產,尤其老一輩的人更喜歡的透天,但有時透天店面並不一定就是好。以台中西區向上路而言,近年同一路段不到100公尺的距離,1棟樓店可以成交2600萬元,而透天店面卻僅以1200萬元成交,專家表示,面寬、能見度都是原因之一。
 

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昇陽麗方基地 記者游智文/攝影

2018-08-15 10:33:12經濟日報 記者游智文╱即時報導

 

看好區域久未推案、華碩擴建總部等利基,昇陽建設在北投關渡站附近推出「昇陽麗方」,代銷業者表示,雖採不二價,但開賣兩個月,來客超過1,000組,成交已七成,預計今年底可結案開工。

昇陽建設總經理簡伯殷表示,今年房市有好轉,但不是全面都變好,仍看個案表現。想要賣得好,除了要有品牌,區段有利基,還得依基地特性,規畫適合的產品,

簡伯殷表示,每一塊地都有「地格」地格跟基地面積、區域特性、交通、地段都有關係。

比如一塊地,周邊有一定生活機能,但很久沒推案,基地面積也夠大,就該規畫坪數大一點的換屋產品,不適合作小宅。

但基地規模同樣大的土地,如果是在重劃區,情況又不同。重劃區百家爭鳴,必須爭取最大市場,中小坪數相對適宜。

又如在信義計劃區有一塊150坪的土地,如此精華地段規畫小宅似乎可惜,但若規畫豪宅,那就更不對,仍是以總價較低的中小坪數比較合理。

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如何挑選一間能賺錢的黃金店面?

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@台中土地商仲林經理0981-535594

一.商圈是否處於沒落或逐漸發展中?

二.選擇營業時間是否較長的商圈?

三.是否適合自己營業之行業別/自用?

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台開(2841)出售台中市干城重劃區「新站特區商業用地」兩塊總計1,648坪土地,昨(30)日敲定,分別由麗寶機構旗下的名軒開發(1442)及未上市建商鵬程建設以每坪75.1萬元取得,台開預計獲利3.54億元,每股獲利貢獻度0.54元。

 麗寶機構看好大台中的自住需求,攜手旗下名軒開發,持續加碼台中收購土地,昨天再下一城,簽下台開的干城土地,推案重心向中台灣移動的趨勢明顯。

 台開表示,台中市干城這兩塊土地,原是與土地銀行處分共同持分各半,切割後台開取得1,648坪,並將本案「新站特區商業用地出售案」劃分為兩塊土地出售,分別為933.66坪與750.6坪,吸引多家台中本地及北部上市建商的探詢,昨天台開敲定出售對象及價格。

法人認為,台開為活化資產於今天敲定處分這兩塊台中市干城重劃區建地,總金額為12.65億元,預計處分利益為3.54億元,對於台開的每股獲利貢獻度為0.54元,而下半年,台開還有台中工業區等土地可入帳,依此計算,預估台開今年EPS應可達1.5元以上。

 買方名軒開發總經理李木鐸昨天表示,名軒以每坪價格75.1萬元取得這塊地,原本是容積率400%的土地,但加計可申請移入容積後,1坪土地可蓋到12建坪,所以換算每單位容積成本可壓低到6萬元;加計建造成本每建坪8萬多元,每建坪總成本將可控制在15萬元左右,依合理加工利潤約2成多計,未來每坪售價21萬~22萬元,應是進可攻退可守。

 李木鐸指出,這次購進台開公司土地,為名軒取得台中土地的第四筆;其中第一筆已舉辦開工典禮,第二筆已取得建照,第三筆則正請照中,全部將採取先建後售模式推出。

 目前名軒土地存貨遍及台北市、新北市、桃園縣、宜蘭礁溪和台中市等,上半年名軒EPS大躍進、達到4.82元,較去年同期激增4倍;前7月營收為32.55億元,年增2.19倍,全年業績可望翻倍。 工商時報記者袁延壽、蔡惠芳/台北報導

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 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間:黃金店面不見得是最好的投資標的,因為成本相對高,租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上,分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面,價格便宜很多,但是租相也不差,兩相權衡下,報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低:因價格最貴,因此投報率低,且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優:選店面要計較的是「使用坪數」,而非權狀坪數,因此使用坪數愈多愈好,最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面,可以多創造出約2/3的使用空間,放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面,2、3樓恐閒置:中南部有許多透天型店面,只有1樓能做店面使用,2、3樓轉租不易,因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上;小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

三.要--店面寬、深度比至少1:1.5,有騎樓更好:店面寬度至少要3米以上,深度最好4.5米以上。面寬太窄,店面小,很容易被開車族與機車族忽 略,只能做過路客生意。即使只做過路客生意,也要有騎樓才行得通,有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間,而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意,騎樓必須能跟左右店家互通串聯,保持動線流暢,要避免有些店家堆積雜物,影響過路客的動線。

三.不--狹長型店面,影響空間舒適感:如果是一樣的使用面積,就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面,這種店面的業態也很有限,如果租給餐飲業,也不易創造出空間舒適感,影響來客意願。

四.要--店面前路寬10~15米最佳:馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮?那可不一定,若馬路太大,過客都是開車通過,不易停留。因此,馬路寬10~15米最佳,如果臨人行道,或有機車或是汽車的停車格更佳。

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停車場和加油站是最常見的減稅養地方式,不僅可賺取租金,也可靠人潮商機將土地價值養到最大。資料照片

【王鈞生╱台中報導】老一輩觀念有土斯有財,常常土地擺著就放到天荒地老,不只有礙市容觀瞻、城市發展,每年還得從口袋掏腰包繳稅。台中市政府地方稅務局表示,都市土地面積未超過300平方公尺及非都市土地面積未超過700平方公尺者,可申請按2%單一稅率課徵地價稅,若公益或特定事業計畫等目的,9月23日前可申請按特別稅率課徵或減免。

公用公保公益均可減免

台中市區住宅大樓密集,但也有不少口袋深的地主,早年眼光放得遠,買地養地出租給店家,好整以暇等待人潮、錢潮聚攏,不過懂得養地也能享有減稅優惠,台中地方稅務局表示,根據土地稅法第18條,若是土地供工廠、加油站、停車場等事業直接使用,可申請按10%單一稅率課徵地價稅;若是無償供為公眾通行的道路土地、騎樓走廊、公保地及社會救濟慈善事業用地等,則可申請減免地價稅。 
房仲沈政興表示,以減稅作為土地活化方式來養地,大多屬非商圈或核心地段的地主,不然台中閒置土地多,空地利用方式也百百種,最上乘的養地術應該就是租給大型餐廳、旅館業者,較邊陲的地區則可租給球場、泳池或停車場,不僅可賺取租金,還可靠人潮商機將土地價值養到最大;若再結合複合式產業出租經營,變成話題性與曝光量十足的黃金地,出租、出售都可賺取驚人報酬。


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(圖/shutterstock)

商業用地可規劃成辦公室、住宅

在稅賦上,住家比辦公室來的優惠

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,

不過,大家沒注意到的是,

除了工業用地有工業住宅的問題,

連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,

也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。

如果基地大,建物分為多棟,

則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,

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【賞屋說說】☛ IKU老師說台灣房子只值2~400萬!! 建商成本算給你聽☚Feat. 東生營造開發部 王子誠


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搬家時,

絕對不是人進去就好,

除了考慮良辰吉日外,

還有許多大大小小的習俗,

因為最重要的就是

想要招來好運,

而習俗這麼多,

怎樣才能簡單又完善的完成呢?

Ellie 上周剛入厝,

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(圖/shutterstock)

高房價時代,低總價的「套房」

是許多首購族,或想置產收租的人

第一個想到的標的

 

套房有許多優點

包含:低總價、好出租

如果又在精華地段

甚至如果又有「明星學區」加持

簡直是票房保證,轉手性高。

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在日本木造建築很常見<圖片來源:商周>
 

木材也能蓋大樓,發現「弱」美好的日本 木造建築 

《創新拿鐵 撰文者 戴羽》
木材向來都是日本設計師愛用的建築材料,在 2010 年,日本政府更實施了「公共建築物木材利用促進法」,規定三樓以下的公共建築必須以木材建造。這個政策不但掀起 木造建築 的復興潮流,也讓日本的建築大師們,紛紛向世人們展示他們使用木材的技巧。
 

▍創新點:木材也能夠建大樓,而且經過特殊處理的木材,在火災時甚至比鋼材更穩定。

 

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買房子要選哪層?其實有很大的學問,一般高樓層容易有漏水問題,中樓層視野、方便性最高,也被說是黃金樓層,低樓層常出現噪音問題甚至蚊蟲。另外,一般社區大樓超過15樓以上,幾乎都有設備層,也就是水箱站,容易出現水流聲響


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經歷過台灣大大小小的地震後,大家開始意識到「建築安全履歷」的重要,包括各處地方政府都有意推動「建築安全履歷」,也有建築業者以此做為訴求,希望獲得消費者青睞。究竟什麼是好的「建築安全履歷」呢?消費者該如何分辨「真的?假的?」。

「建築安全履歷協會」所提倡的建築安全履歷,會要求由協會受訓認證之查驗技師或工程師依協會的鋼筋查核規範檢查後,針對鋼筋工程梁、柱結構安全重點、牆開口及牆端部受地震力容易產生裂縫的位置,將其鋼筋綁紮細節拍照記錄製作成建築安全履歷。

有些只為銷售訴求的建築業者所提供建築生產履歷百百種,但是履歷中拍照的位置,卻不一定是真正攸關到建築安全品質的記錄重點。目前有些建案是自行將各項工程的施工照片彙集而成,只是建築生產過程的紀錄,並非依照「建築安全履歷協會」的建築安全履歷標準,特別將結構安全品質細節的部份明確顯示,亦無經由協會受訓認可之第三者結構專業公司的驗證,這樣的記錄只能說是房屋履歷的一種,但是否是購屋者想要具安全品質保障的「建築安全履歷」,就有待商榷了。

鋼筋施工品質保證-一條龍技術整合執行

以隨手可得的椅子做比喻,大家看到椅子皮面或坐墊光滑完好,不代表椅子真正具品質及安全性,皮面與椅子的接縫處及椅腳間的每個連結架構點,才是真正能看出椅子精工之處。建築業者往往把銷售重點放在椅子正面及外觀設計,就好比建築業者製作建築履歷時常常將重點擺錯地方,或是將真正攸關安全品質的重點部位以遠景取代。

             
 
 

或許一張椅子對人身安全較無太大影響,美感大概會比安全來得重要;不過,若是一棟提供全家人安身立命的房子,能只看外表不看安全品質的重要細節嗎?

「建築安全履歷」的精神其實一點都不複雜,我們只是希望要求把每根鋼筋都確實綁好、混凝土不額外亂加水,並且好好澆置、好好養護而已,這樣實實在在的把每個細節用心做好,且百分之百透明化呈現給消費大眾了解放心,這樣才能符合真正安全標準、蓋出安心好宅。

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全文引用自:https://house.udn.com/house/story/11119/3231855

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