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「寶輝秋紅谷」2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,稱霸中南台灣。(翻攝自Google街景)

一度被大陸「宝格」擠下的台中豪宅一哥「寶輝秋紅谷」,觀察內政部公佈實價登錄資訊,再次揭露交易物件,2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,不只刷新台中豪宅紀錄,更稱霸中南台灣,相比競品大陸「宝格」頂樓戶單價84.6萬再高出14.7%,也比2015年同社區的成交頂樓戶單價75萬再多3成,謄本資料顯示,買方為塞席爾商拓宇有限公司,經查具備經營建商、茶葉等背景。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,「寶輝秋紅谷」面秋紅谷廣場,步行前往台中國家歌劇院只有200公尺距離,地段精華,樓高41層,走大坪數標準豪宅規格,2014年以83.5萬單價交易貴為台中豪宅一哥,其後在2016年大陸「宝格」頂樓戶84.6萬擠下,近年交易均價落在60萬,戶數偏多讓價格不一,亦有出清餘屋壓力,不乏高樓層景觀低樓層價賣出的情況。

 

今年先前交易已回溫到近7字頭,如今頂樓戶以近單價百萬高價買下,除了該豪宅與地段本身體質健全,加上頂樓戶樓中樓高貴氣派也是原因,不過其不畏政經現況詭譎以大手筆購屋,還高於行情許多,顯然個人資金運用上有所考量,推測像是滿手現金需要去化等因素,當然這也是看準大選過後利空出淨,七期房市熱度或有機會再攀高峰。

 

住商不動產中區協理賴萬表示,「寶輝秋紅谷」是台中指標豪宅之一,此交易震驚中台灣市場,而透過境外公司、僑外資買房,一般來說較具有隱蔽性,尤其全球性的肥咖條款在各國陸續實施後,這類型資產配置又掀起潮流,加上近期受國際經濟情勢不穩,台商資金回流受管制,故透過第3地公司買房的交易增加。

土地是房地產的核心價值有土斯有財是古老就留下來的人生智慧,也說明了現今和古代土地在一般人心中同樣的價值觀,寸土寸金的大台中市土地,處處可能是您投資.置產.節稅或傳家的寶地;正等待您的發掘!永慶不動產林經理~本著成熟的土地專業與豐富的成交經驗~全程細心與專業來為您嚴格把關;絕對讓您放心;土地交易配對~價格與安全都讓您滿意!專營:投資農地.重劃農地.店面建地.別墅建地.大樓建地.黃金透店.雙透店王.大型商仲

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位新光三越、大遠百之間的台中七期頂級豪辦「聯聚中雍大廈」,單價創商辦市場新高。

近來在台商回流議題之下,中台灣辦公室產品交易熱絡,根據實價登錄統計A辦排行,近一年的交易紀錄集中於西屯區,共135筆,各大A辦單價落差大,每坪單價20~70萬元不等,冠軍為最高單價逼近70萬元、每坪69.8萬元的「聯聚中雍大廈」,台中豪辦一哥頭銜當之無愧,其次為興富發「NTC國家商貿中心」、「CBD時代廣場」,每坪單價最高皆有4字頭。

觀察內政部實價登錄,台中商辦近一年的交易紀錄集中於西屯區,共135筆,屋齡10年內的全數坐落於七期重劃區,自2000年以後七期逐漸發展成熟,成為中台灣政經、商業、文化發展的核心,更是頂尖豪宅、商辦競逐之地。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,實價揭露台中屋齡10年內的商辦交易,「聯聚中雍大廈」是一大亮點,無論總價、單價、坪數等,相較於其他交易都高出許多,單價甚至是同區他案2倍以上,立下頂級商辦的新標竿,台中豪辦一哥當之無愧,主要原因除了聯聚豪宅品牌深植人心之外,座落台中新光三越及大遠百之間的「地王」位置,稀有性及長遠價值不言而喻,顯示產業對於能夠保值的商業不動產仍有需求。

聯聚建設總經理王于娟表示,「傳承」是「聯聚中雍大廈」的規劃主軸,因為這是聯聚對這塊土地的使命。聯聚同為台商背景,對於諸多企業希望在家鄉持續紮根、茁壯以及傳承感同身受,傾力為擁有同樣理念的企業主們打造一棟值得傳承的頂級辦公大廈,期盼跳脫百年建築的概念、邁向千年建築的紀元。

而近年興富發建設啟動全台30間商辦計劃,其中台中已有多個辦公室推案,「NTC國家商貿中心」、「CBD時代廣場」位排行亞軍、季軍,根據實價登錄顯示,每坪成交單價位29~41萬元、26~47萬元之間,排行第4名的「鼎盛BHW」則有24~36萬元行情。

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台中市土地使用分區管制要點(原台中市台中縣)

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北市精華區商辦租金高昂,中小型企業和工作室外溢到新北市趨勢逐漸明顯,新型態辦公工作室產品應運而生。

中美貿易戰讓資金回流台灣,轉往商用不動產市場,根據仲聯量行調查,今年台北各級辦公室大樓每坪月租金達2768元,創近18年新高,商辦空置率也跟著下滑,預計下半年辦公大樓全年租金仍有35%漲幅,到了明年信義計劃區每坪租金更上看6千元。

 

台北市精華區商用不動產因供需失衡,讓辦公室出現「外溢效應」,台灣經濟研究院產經資料庫研究員暨產業顧問理事劉佩真指出,新北市辦公產品擁有「優惠租金、親民售價」優勢。位於交通便利的商用辦公、工業用辦公產品將因此受惠。

 

此外,台北市商用不動產面積大,相對租金更高,對於一般中小企業或工作室而言,負擔較大,若新北市商辦符合「面積小、租金合理」的需求,反而更適合,且隨著經濟型態轉變,青創企業、個人經營時代興起,小規模、辦公無界線、異業結盟等新形態辦公空間開始興起。

 

這類新興態辦公室提供中小規模公司,可全天候彈性使用辦公空間,一個空間可同時存在電商、皮雕、文創等三個獨立又互相連結的產業,也可以將直播、遊戲軟體設計匯聚一起,但又各自獨立,有效降低營運成本。

 

目前已有不少業者開發新型態工作室,更有將建商二代將在新北市土城推出此類商品,商仲業者認為,對於中小企業、青創企業、個人工作室等行業來說,這種「新型態工作室」應該能夠提供另一種辦公新模式,後續發展潛力值得注意。

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京華城四度標售,「議約條款」力拼脫標。范厚珉攝

佔地5千坪的京華城今(25日)進行第四次標售,底價342億元,卻出現「雙雄爭霸」的場景。近期力推商辦的興富發建設,於下午1時公告投標、第一個表態,展現志在必得的決心,豈料半途殺出程咬金,就是威京集團旗下的中石化,以鼎越開發名義,出價372億1萬元標回。專家分析,興富發應是研判應是無人競爭,才低於底標價42億元、300億元的價格投標,想進行議約,且料失之交臂。

據了解,鼎越開發以372億1萬元標回,溢價率達8.8%,興富發則開出300億元。中石化於傍晚5點30分赴證交所召開重大訊息,說明參與投標情形。
 
興富發去年營收約400多億,6月開幕的高雄社區百貨「悦誠廣場」,預估年營業額約15億元,董事長鄭志隆當時誓言,公司將朝整體年營收達1000億元發展,望成為亞洲10大開發商。興富發發言人廖昭雄表示,公司對於沒標到京華城自然會覺得可惜,因為經過評估,公司計畫在該地做純商辦大樓因而出手,現在儘管沒標到,公司還是會按原來的準備計畫進行,不影響未來公司發展規劃。

中石化副總暨發言人陳穎俊表示,標下京華城將開闢頂級商辦園區,過去有找開發商評估,認為打造商辦商機不錯,且預估未來銷售能夠創價,才會以可接受對價格372.01億投標。針對外傳興富發300億元投標,陳穎俊認為,對方第一可能是想走議約,第二則是興富發曾喊話5年內打造30棟商辦,「或許他們是以量為主,開發目標不同,可接受的價格就不同。」

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「寶輝秋紅谷」2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,稱霸中南台灣。(翻攝自Google街景)

一度被大陸「宝格」擠下的台中豪宅一哥「寶輝秋紅谷」,觀察內政部公佈實價登錄資訊,再次揭露交易物件,2戶頂樓戶總價分別為2.43億元、2.69億元,單價都來到97萬,不只刷新台中豪宅紀錄,更稱霸中南台灣,相比競品大陸「宝格」頂樓戶單價84.6萬再高出14.7%,也比2015年同社區的成交頂樓戶單價75萬再多3成,謄本資料顯示,買方為塞席爾商拓宇有限公司,經查具備經營建商、茶葉等背景。

 

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,「寶輝秋紅谷」面秋紅谷廣場,步行前往台中國家歌劇院只有200公尺距離,地段精華,樓高41層,走大坪數標準豪宅規格,2014年以83.5萬單價交易貴為台中豪宅一哥,其後在2016年大陸「宝格」頂樓戶84.6萬擠下,近年交易均價落在60萬,戶數偏多讓價格不一,亦有出清餘屋壓力,不乏高樓層景觀低樓層價賣出的情況。

 

今年先前交易已回溫到近7字頭,如今頂樓戶以近單價百萬高價買下,除了該豪宅與地段本身體質健全,加上頂樓戶樓中樓高貴氣派也是原因,不過其不畏政經現況詭譎以大手筆購屋,還高於行情許多,顯然個人資金運用上有所考量,推測像是滿手現金需要去化等因素,當然這也是看準大選過後利空出淨,七期房市熱度或有機會再攀高峰。

 

住商不動產中區協理賴萬表示,「寶輝秋紅谷」是台中指標豪宅之一,此交易震驚中台灣市場,而透過境外公司、僑外資買房,一般來說較具有隱蔽性,尤其全球性的肥咖條款在各國陸續實施後,這類型資產配置又掀起潮流,加上近期受國際經濟情勢不穩,台商資金回流受管制,故透過第3地公司買房的交易增加。


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台中市北屯區台中捷運機廠綠線G0站旁的好市多Costco預定地。資料照片

 

 

 

好事不再多磨!備受注目的好市多Costco第14家店,落腳在台中市北屯捷運機場旁特定商業區土地,在昨天(18日)正式取得建照,不過何時開始動工、開幕,實際詢問好市多發言人王友玫,她表示目前內部都尚未有確定的時間,當地房仲則認為好市多進駐,對整體捷運特區地段行情提升有幫助。
 

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行政院核定「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」建設計劃。(市府提供)

為建構完善高速公路路網,行政院核定「國道1號增設銜接台74線系統交流道工程」建設計劃。台中市政府都市發展局表示,這項工程跨越北屯、西屯及大雅區,需變更「台中市都市計劃主要計劃」、「大雅主要計劃」及「高速公路豐原交流道附近特定區計劃」等3處都市計劃,市府配合舉辦說明會廣納意見,內政部都市計劃委員會已審議通過、並辦理都市計劃核定後,由市府配合發布實施。

 

都發局表示,配合這項工程所需路權範圍,依「都市計劃法」相關規定,由內政部辦理逕為變更台中市3處都市計劃。內政部6月18日起至7月17日辦理公告公開展覽變更都市計劃草案,市府7月10日至大雅區公所、西屯區公所及北屯區公所舉行3場公開說明會,廣納民眾及團體意見。

 

都發局指出,國道1號增設銜接台74線系統交流道工程完工後,可轉移國道1號台中路段(豐原交流道至南屯交流道)交通量,提升區域快捷運輸服務,紓解大雅交流道至南屯交流道之間車流負荷,改善聯絡道服務水準,將帶動台中都會區全面發展。


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 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間:黃金店面不見得是最好的投資標的,因為成本相對高,租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上,分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面,價格便宜很多,但是租相也不差,兩相權衡下,報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低:因價格最貴,因此投報率低,且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優:選店面要計較的是「使用坪數」,而非權狀坪數,因此使用坪數愈多愈好,最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面,可以多創造出約2/3的使用空間,放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面,2、3樓恐閒置:中南部有許多透天型店面,只有1樓能做店面使用,2、3樓轉租不易,因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上;小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。

三.要--店面寬、深度比至少1:1.5,有騎樓更好:店面寬度至少要3米以上,深度最好4.5米以上。面寬太窄,店面小,很容易被開車族與機車族忽 略,只能做過路客生意。即使只做過路客生意,也要有騎樓才行得通,有騎樓的店面能給消費者一個「緩衝觀察」空間,而不會有必須進到店面才能知 道在賣什麼的購物壓力。另外要注意,騎樓必須能跟左右店家互通串聯,保持動線流暢,要避免有些店家堆積雜物,影響過路客的動線。

三.不--狹長型店面,影響空間舒適感:如果是一樣的使用面積,就要避免面窄、但深度很深的狹長型店面,這種店面的業態也很有限,如果租給餐飲業,也不易創造出空間舒適感,影響來客意願。

四.要--店面前路寬10~15米最佳:馬路愈大、愈是車水馬龍的臨路店面愈值得考慮?那可不一定,若馬路太大,過客都是開車通過,不易停留。因此,馬路寬10~15米最佳,如果臨人行道,或有機車或是汽車的停車格更佳。

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台中市南屯區永春東七路上出現總價2.4億高價店面交易。(圖/翻攝自Google地圖)

內政部公佈最新實價資訊中,鄰近台中市北區北平路二段與文昌東二街交叉路口84.6坪店面,在今年5月以1.06億成交,謄本資料顯示買方是統鴻股份有限公司,即為彰化起家的麥仕佳麵包店業者,此店面單價來到125.3萬,除了為今年迄今台中市唯二的兩家百萬店面交易,也是單價最高的店面產品;另一間是南屯區永春東七路上、鄰近星巴克的2層樓店面,今年4月的交易總價是2.4億,單價為120.3萬,2間店面的單、總價都創當地天價。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出,2間百萬店面所處地點都屬飲食商圈,不過北平路商圈店面價值不高,而單元二重劃區、在永春東七路與永春東路口一帶的店面,雖已多有高檔次異國料理進駐,但仍處開發中生活圈,2地段目前釋出,或過去交易紀錄中的高總價透店價格在3000~4000萬,若是一層樓高單價店面能來到3、40萬就很不錯,2店面單、總價屬當地天價交易更受矚目,除了看好當地商圈發展,土地價值也不錯,未來增幅空間大,都是高價成交因素。

陳炳辰表示,近年台中市亮點店面不再出現在像是特A的逢甲商圈,除了逢甲商圈惜售性質強,另也在於國內旅遊空潮,店家生意與店面租售價格不如往昔,反而新興商圈,或是具備特定主力族群區塊,生意波動性小,讓破億店面屢見接手資方。


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世界上最擁擠的國家之一新加坡,最近公布一份 地下城市 發展計畫草案,以解決人口增加、土地卻不夠用的窘境;目前已經蓋好12公里地下高速公路以及搭配的空調系統,並持續建構大型購物中心等公共建設。不過這份計劃沒有納入住宅建設,可能是考慮到多數人的居住習慣。

這個超大型工地不是在蓋房子,工程人員正在往下走,進到地底下,是新增建地鐵站的其中一站。這個通道,可說是連接未來國家正要發展地下城市的重要入口。

南洋理工大學土木工程系教授楚劍表示,「目前我們有一座地下軍火庫、地下儲油槽,很快地我們將蓋地鐵站,你會見到很多地下購物中心,有很多可行性的研究,可建設地下科學中心或科學園區。」

新加坡目前已經以最新科技在地下建造了一條12公里長的高速公路跟空調系統。這個面積大約是台北市2.5倍大的城市國家,地鐵系統32年前開通,對於地下建設並不陌生,它也不是第一個想要把使用空間往地下鑽的國家,芬蘭首都赫爾辛基就有地下隧道停車場、購物中心跟游泳池,加拿大蒙特婁也有地下路網,裡面就有商店跟餐廳。目前新加坡的高樓已經蓋到70層,國土有1/4面積來自填海,但填海砂石越來越貴,乾脆向下發展,還能節省能源。

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台中進入軌道運輸時代,明年捷運綠線將完工。

 

俗擱大碗有未來性 軌道交會最靚
盤點台中捷運沿線,北屯松竹站及烏日高鐵特定區擁有軌道交會優勢,許多建商不畏選舉因素干擾,搶推新案,房價俗擱大碗又有未來性。採訪╱王鈞生 攝影╱陳恒芳

【王鈞生╱台中報導】台中捷運綠線就快完工,目前正進入緊鑼密鼓的測試階段,預計明年通車,沿線推案火熱集中軌道交會旁重劃區,如北屯松竹站旁機廠重劃區,開發短短2年時程,地價已暴漲5成、房價逼近3字頭;另一頭烏日高鐵重劃區,也是捷運宅推案密度最高區域。專家表示,捷運宅保值力道依舊不俗,房價千萬元以內,仍相當受到歡迎。 

北屯松竹站受惠重劃區開發,是另一軌道交會熱區,推案爆炸。陳恒芳攝

台中捷運頭尾站最夯

台中捷運提升沿線生活機能,帶動不少建商推案,尤其沿線共有3大交會站,烏日、大慶、松竹,其中以「頭、尾」2站最熱鬧,位於捷運末站的烏日高鐵站進出量更節節高升,亦是中部地區唯一擁有3鐵共構的核心區域,不少專家認為高鐵生活圈的定位、猶如台中車站般,附近未來10年潛力可期性高。
過去1年,當地至少就推出爆量首購案,興富發「夢幻誠」逾1600戶壓境,加上登陽、龍寶、精銳等個案,烏日新預售戶數突破2000戶;但是要步行到站點的個案仍算少數,最近的是「高鐵之星」、「登陽川匯」,甚至可吸引不少外地通勤客移居,尤以車程30分鐘外的新竹佔比較高,都是屬於2字頭換屋產品。
敦璟開發不動產仲介經理蔡鴻霖分析說:「74號以西的高鐵特區,腹地夠大且完整,不管是政策或是民間財團、建商在投資建設持續有進展,並吸引許多南區,甚至彰化、南投年輕人到台中工作居住,價格幅度及想像力也會較大。」
雖然捷運沿線置產已成房市鐵律,好出租、好脫手,但得留意單一總戶數過多的生活圈,未來勢必面臨轉手壓力,尤其按照過去台中造鎮的歷史經驗,房價未來難漲易跌。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰說:「近年房市要賺投資價差難度較高,一般建議仍以自住心態為主,尤其這類新興重劃區,新案量爆發至少消化得要2年、生活圈更需要再5~10年才會更趨成熟,一切都有待時間發酵。」 

 
烏日高鐵特定區發展穩定,多年來房價始終維持1~2字頭,機能逐漸進駐。

「達麗居山」量體最大

另一松竹雙鐵交會站的北屯機廠重劃區及單元12,多數建案雖然都無法步行至交會G4站點、集中於G0、G3站,但仍屬同一生活圈,建商也以此作為宣傳訴求。
光是捷運北屯總站、松竹站周邊,至少有8個待售新案,密度為台中最高,松竹路也出現的接待中心一條街。包含上市櫃建商國泰、達麗、總太、豐謙,以及在地的精銳、聚富、大漁等建商,都紛紛投入這一首購區混戰。「達麗居山」則位在北屯總站的捷運宅單案達48億元,戶數逾500戶,是捷運宅最大量體。 

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繼好市多二店進駐,春水堂落腳單元12重劃區的消息也再次為區域房市增添生活機能。

繼好市多二店進駐帶動北屯房市之後,春水堂落腳單元12重劃區的消息也再次帶動區域房市,吸引精銳、國泰、鉅虹、華太等建商競相推案,估計約有近百戶店面產品釋出市場,銷售狀況熱烈,預估第一批推案陸續於3~5年後完工,商家也逐步進駐,北屯機捷特區與單元12將形成「北好市多、南春水堂」2大核心商圈。

 

觀察目前台中市熱門商圈都有春水堂的蹤跡,如11期崇德商圈、單元二市政商圈、八期豐樂商圈等。目前除了春水堂已在南興路與松竹五路口設立看板外,周邊推案建商也大多沿著此中心點向外延伸,估計約有近百戶店面產品釋出市場,預估第一批推案陸續於3~5年後完工,商家也逐步進駐,屆時生活機能已經完備,住家與商業可同步共榮。

 

目前圍繞在松竹五路、南興路周邊推案的一線品牌建商包括精銳、國泰、鉅虹、華太等,產品朝向豪宅化規劃,如精銳新案「IN未來」在花園景觀、公設規劃、建材配備升級,規劃25~35坪的2~3房產品,即將於9月份進場。

 

而國泰建設單元12新案基地面積約2143坪,住宅產品規劃坪數為39~50坪的3、4房產品,總戶數共176戶,公設設計獨棟清水模會館,提升社區質感,每坪開價約31~33萬元。已進場銷售的鉅虹「HOKI」,基地966坪緊鄰旱溪水岸,住家坪數放大至41~56坪,為單元12首座台中厝,每坪開價27~31萬元。


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停車場和加油站是最常見的減稅養地方式,不僅可賺取租金,也可靠人潮商機將土地價值養到最大。資料照片

【王鈞生╱台中報導】老一輩觀念有土斯有財,常常土地擺著就放到天荒地老,不只有礙市容觀瞻、城市發展,每年還得從口袋掏腰包繳稅。台中市政府地方稅務局表示,都市土地面積未超過300平方公尺及非都市土地面積未超過700平方公尺者,可申請按2%單一稅率課徵地價稅,若公益或特定事業計畫等目的,9月23日前可申請按特別稅率課徵或減免。

公用公保公益均可減免

台中市區住宅大樓密集,但也有不少口袋深的地主,早年眼光放得遠,買地養地出租給店家,好整以暇等待人潮、錢潮聚攏,不過懂得養地也能享有減稅優惠,台中地方稅務局表示,根據土地稅法第18條,若是土地供工廠、加油站、停車場等事業直接使用,可申請按10%單一稅率課徵地價稅;若是無償供為公眾通行的道路土地、騎樓走廊、公保地及社會救濟慈善事業用地等,則可申請減免地價稅。 
房仲沈政興表示,以減稅作為土地活化方式來養地,大多屬非商圈或核心地段的地主,不然台中閒置土地多,空地利用方式也百百種,最上乘的養地術應該就是租給大型餐廳、旅館業者,較邊陲的地區則可租給球場、泳池或停車場,不僅可賺取租金,還可靠人潮商機將土地價值養到最大;若再結合複合式產業出租經營,變成話題性與曝光量十足的黃金地,出租、出售都可賺取驚人報酬。


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「大智慧學苑」位處大智路、復興路交叉口,為車站旁知名補教商辦。陳恒芳攝

台中市東區大智路地上12層補教商辦「大智慧學苑」,市府欲徵收拆除、串連起新車站前後交通,被視為「大車站計畫」的最後一哩路,但是由於過程手段頗具爭議,過去10年來所有權人不斷發起抗爭反對徵收、提出不同替代方案,導致遲遲懸而未決,市府同時不斷調高協議價購金額,期盼能達到圓滿結局,也終於捎來好消息,未來一年可望打通。記者實際查證該棟屋主房東指出,「已經超過9成與市府完成協議價購,目前許多承租的補教業者已陸續遷出,預計明年農曆年後全數完成」。

台中鐵路高架化建設搭配「大車站計畫」,不過高架化台中車站完工通車迄今1年以上,但攸關前後站串連的主幹道大智路遲未打通,關鍵原因就在補教商辦「大智慧學苑」擋在大智路中間。這棟屋齡21年的補教商辦,所有權人約20多人,過去不滿政府強硬徵收、手段粗糙,提出替代方案反徵收也被拒絕,其中一部份屋主更不滿協議價購金額,10年光陰過去,從最早期單價1字頭一路協商到近3字頭,終於完成建物價購。

記者實際查詢實價登錄「大智慧學苑」,發現已有逾20戶陸續協議價購,每坪單價23~26萬元之間,以台中中古商辦普遍1字頭行情而言,算是「非常漂亮」的價格。台中市建設局表示,原先相關預算先前已編列4億元,加上追加的3.3億元,總經費7億餘元,全棟建物9成所有權人都已同意,之後還有部分土地收購,預計明年可望完成所有作業。

一名「大智慧學苑」補教商辦房東向記者說,當然早期這棟商辦取得成本非常便宜,但即便收購價格不錯,多數人的人仍都是反對徵收,以自己為例,一間約60坪商辦,能夠每月穩定收租3萬元,原本想當作退休使用,當作穩定資產怎樣都勝過被市府徵收,但是,10多年來屋主都累了,市府也提高收購價格,所以經過協商後,都同意協議價購,「目前已有部分租約到期未續約,其餘樓層大約最晚明年農曆過年後都會陸續清空,算是圓滿的結局」。(王鈞生/台中報導)

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(圖/shutterstock)

商業用地可規劃成辦公室、住宅

在稅賦上,住家比辦公室來的優惠

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳,

不過,大家沒注意到的是,

除了工業用地有工業住宅的問題,

連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室,

也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。

如果基地大,建物分為多棟,

則可能將辦公室和住家規劃不同棟別,

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不良設計-臥室緊鄰電梯,睡眠品質備受干擾

不良設計-臥室緊鄰電梯,睡眠品質備受干擾

1999年9月21日南投發生芮氏規模7.3地震,造成2415人死亡,2016年2月6日台南大地震導致維冠大樓倒塌,造成115人死亡,經結構技師鑑定認為ㄇ字型與L型規劃設計,再加上柱子數量不足、設計位置不當皆是主因。

今年2月6日花蓮發生規模六地震,造成四棟大樓倒塌傾斜,再度震出老舊房屋結構安全問題,不僅都更議題再度被喚醒,連帶老屋健檢與土壤液化潛勢區、斷層帶等議題,也都一再被主管機關提出檢討,導致一般民眾莫不為購屋問題而傷透腦筋。

一般而言,建物規劃設計不良,不僅嚴重影響居家品質,同時也會因此而降低房屋價值,尤其隨著國民所得逐漸提高,必然愈來愈講究生活品質之提升,也就更加重視房屋規劃設計。以下謹提供常見不良設計之各項缺點,做為購屋前之參考。

一、集合住宅戶數太多:

集合住宅常見之缺點是戶數多、坪數小、公共面積大、室內實際可用面積偏小,尤其是每當景氣低迷階段所推出之低總價住宅社區,動輒數百上千戶,如果購屋之前沒有事先了解基地大小、社區規模與規劃戶數,交屋之後便會因潛在缺點逐漸顯露,而感受到與當初預售時之巨大落差。

二、夾層屋之潛在缺點:

一般購屋者總認為夾層屋可創造1×2的樓地板面積,除了增加使用面積外,還可創造出夾層的使用空間與創意空間,而往往忽略超重之安全性與樓高不足之壓迫感,更何況買賣時也有不少因未說明夾層違建,導致日後夾層遭檢舉拆除而引發糾紛。因此,購買前必須問清楚夾層面積是否計入權狀坪數,並詳細查閱建物謄本,方不致購買到違法夾層屋。

一般而言,夾層屋雖然價格較便宜,惟夾層係屬二次施工,除房屋總價外,還需另外支付一筆裝潢費用。此外,還得注意裝修後的室內淨高與梁柱位置,因現行《消防法規》規定,高樓建築十一樓以上,室內須裝設消防灑水系統,因此,必須注意室內淨高對於居家品質之影響。

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位於中路二段地號9標由林鴻森所掌管的凱越建設標下。

日前新店央北重劃區標售標出全壘打,出現16組人馬搶1塊地盛況,不僅如此,還有建商一口氣出手競標4筆土地,儘管面臨總統大選激戰,全台資金充沛,該補的庫存還是得補,光是今年上半年土地交易總額就高達1,348.62億元,預估輕易超越前3年交易金額,並可突破2000億元大關,不過業者也指出,這波熱潮為資金行情、建商補庫存而堆起的,不代表景氣大好。

相較於住宅市場溫和表現,今年上半年商用不動產、土地市場顯得熱鬧非凡,據世邦魏理仕統計,今年上半年土地交易總金額,累計達1,348.62億元,對比去年交易總額為1,585.64億元、前年1,032.59億元,2016年868.08億元,2019年土地市場表現相當強勢,以上半年的交易熱況,全年可望達到2000億元。至於,商用不動產今年上半年累計542.39億元,雖然不及土地交易熱絡,但表現也很亮眼。

全台土地交易熱 價格屢創新高

其中7月底新北市推出央北重劃區第4波標售,就吸引43封標單,最後由華南金資產以及宏普、鑫忠等建商標走2806.96坪土地,總得標金額高達42.8億元,其中宏普建設標下的斯馨段28地號單價達161萬元,刷新央北標售最高單價。

而雙北以南,桃園中路特區、經國特區標售接連登場,中路特區的中路二段地號9由宏泰集團創辦人林堉璘么子林鴻森標下,單價高達81.6萬元,為中路特區2015年標售以來次高單價,至於經國特區,在地建商中悦機構則一口氣砸下10.39億元包辦3筆商業地。

央北重劃區第4波標售吸引43組人馬搶標,並創下2度全壘打紀錄。

而台中地區也不遑多讓,日前標售北屯區太原段、太平區育賢段,共吸引23封標單競標,6筆土地順利標脫,其中太原段140地號土地由總太地產標下,總價達38億元,單價站上3字頭,比起2016年鄰地得標單價19.16萬元,還要貴上7成5。

根據世邦魏理仕研究部觀察,土地交易價格屢創新高,主要是受到自用型買方積極進場激勵,特別是建商,以今年上半年交易而言,就超過半數以上為建商進場,加上去年起政府釋出公用地的案件增加,政府標售案件成交件數多,進而推升土地交易量。

買氣回彈 專家提3關鍵

這波土地買氣強強滾,第一太平戴維斯協理丁玟甄提出三大關鍵,第一、住宅買盤穩定回升,因此建商對於自住市場,中低總價的產品信心增強,進而反映在公部門標售的重劃區土地,並帶動標脫率跟溢價率雙雙成長。

第二、近期幾個標售區域中,以央北重劃區最受歡迎,已累積2次的全壘打紀錄,台南也是一大熱區,在6月標售時,也是全壘打,標脫總價突破109億元;第三、一般而言,總統大選對於住宅推案與銷售買氣容易造成影響,但對於屬於推案原料的土地來說,建商囤不囤貨,還是以房市未來1~2年走向影響較大,而從上半年建商購地熱潮來看,目前沒看到踩剎車的跡象,甚至多筆土地還出現10搶1的情況。

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房地產價格居高不下,為了符應購屋者的需要,義大利 Renato Vidal 建築師創造了一款可以取代傳統住屋的設計。這棟名為 MADi 的房子外觀看起來普通,但它的內裡卻跟簡單的外表完全相反!

 

這座折疊式房屋,成本只需 33K 美元,只要三個人合力就可以在任何平坦的地方組裝起來,時間大約只需 6 個小時~

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台中港特定區計畫近期舉行公共設施用地專案通盤檢討。(資料照)

還地於民並促進土地利用!台中港特定區計畫公共設施用地專案通盤檢討,市府都市發展局表示,這次經檢討無需求的公共設施用地,將透過跨區市地重劃方式辦理解編,並劃設15處整體開發地區,合計157.07公頃,扣除預估細部計畫公共設施面積,可釋出96公頃的住宅區及商業區土地。

都發局表示,為妥善解決公共設施保留地未徵收、未開闢問題,市府依據內政部頒布「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」,辦理「台中市轄區內都市計畫公共設施用地專案通盤檢討規劃案」,檢討原則於2017年5月5日通過內政部審議,而後針對台中市29處行政轄區內的都市計畫區,按區位分布及辦理案件數,整合為9大區。

台中港特定區未來將可釋出96公頃的住宅區及商業區土地。(台中市都發局提供)

其中,台中港特定區因其計畫範圍廣闊,且公共設施用地檢討案件數較多,以單一區域辦理變更內容審議,自2017年起共召開52次專案小組審議,都發局指出,透過本次通盤檢討後,可解決台中港特定區公共設施保留地未徵收或徵收未開闢情形,後續將提內政部都委會審議,待通過後,將進行後續相關都市計畫及市地重劃作業。


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中美貿易戰轉單效應帶動台商回流投資台中,住宅剛性需求持續向上,台中捷運綠線預計明年底通車,「軌道經濟」跟著發威,尤其是捷運綠線與台鐵雙鐵共構的「松竹站」最夯,附近新成屋漲幅近二成,周邊的台中捷運總站G0站所在的「機捷特區」也跟著水漲船高,G0站旁的「好市多」北屯二店預計今年底動工興建,逾15家建商看好機捷廠特區,紛紛搶進推案。

鄉林不動產研究室根據實價登錄資料發現,今年4月松竹站周邊屋齡3至5年內的新成屋建案,成交價每坪在23至25萬元,漲幅近二成。

其中,高雄建商達麗建設看好機捷特區商機,今年5月推出「達麗居山」,坐擁G0站、G3站,基地近2600坪,規劃518戶,吸引在地客與中科員工購買,至今銷售近7成。業者表示,「達麗居山」打造全齡宅,公設機能放進全家人的生活所需,包括如飯店式挑高門廳、健身房、瑜珈室、多功能娛樂室、兒童遊戲室、家教教室、媽媽教室、閱讀區、下沉沙發區、交誼廳、KTV室、棋藝室、空中花園、曬被區、泳池區等,滿足各個年齡層需求。

鄉林建設董事長賴正鎰說,中美貿易戰轉單效應帶動台商回流投資,中部又是台商大本營,包括巨大、車王電、和大等十餘家上市櫃公司選定在台中周邊投資,可望吸引就業移居潮,住宅剛性需求持續向上,房市受自住買盤強力支撐,比起其他地區相對穩健。

賴正鎰認為,捷運機廠周邊與北屯區14期市地重劃區,將是台中地區的推案主力區,深受自住客與科技新貴族的青睞,鄉林建設在台中潭子區推出「天韻」預售案,開賣半年銷售逾八成,接下來將評估在台中市北屯區與豐原區推首購案,滿足年輕購屋族群的需求。

台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
 
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
 
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影
台中捷運綠線「松竹站」周邊的機捷特區,逾15家建商搶進推案。記者趙容萱/攝影

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去年全台土地交易連2年回溫,圖為各大開發商近期推案重鎮-江翠北側重劃區。

土地交易量一直是房地產市場的前期指標,去年全台土地交易可說是連2年回溫,根據業者統計2014~208年全台六都億元以上土地交易,相較2014年高點的3774億元,2016年全台六都億級土地交易僅剩2104億,大幅萎縮近1半,不過,2018年已大幅回溫至3384億,成長6成,顯見近來大型開發商動作頻頻,據宏大國際統計,分析近期受建商歡迎土地,分別是捷運800公尺內、重大建設題材周邊、河岸公園景觀以及擁商用投資開發價值,這4種土地建商最愛買。

宏大國際資產陳益盛總經理分析,其中雙北市已明顯交易量回溫,尤其新北市因板橋、新店、三重、土城等多處重劃區土地釋出,交易量與金額相對穩定,5年內已有3年交易金額居六都之冠,而桃園也隨著機場捷運及青埔航空城開發的發酵,2018年的土地交易量微幅超越新北冠全台。市場回溫讓開發商信心增,包括最近大同尚志資產2筆土地標售,在新北市土城區與台北市長安東路的土地,都分別由和碩(茂德)及興富發以幾乎創新高的價格取得。

陳益盛認為,其實土地交易回溫量原本可能更高,近5年來房市雖大致逐年下修的走勢,但相對議價空間較小,呈現「房價下跌、地價不跌」的現象,也使得多數建商呈現左右為難的窘境。分析近年多筆土地交易,除了一定的土地規模外,建商較為青睞的開發標的有4大類,分別是捷運800公尺內、重大建設題材周邊、河岸公園景觀以及擁商用投資開發價值,才是建商較為積極尋求的開發標的,否則仍有不少建商是以合建方式進行開發,來降低投資風險。


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台中機場定位開發,市長盧秀燕和前朝規畫不一,中部民眾也有不同意見。盧堅持認為,目...

台中機場定位開發,市長盧秀燕和前朝規畫不一,中部民眾也有不同意見。盧堅持認為,目前被定位廉航機場不切實際,要等到16年後、花240億元才會正式升格為國際機場,期程效益太慢。圖/台中市新聞局提供

改朝換代後政策延續爭議再添一樁!台中市都發局今年3月撤回「清泉岡門戶計畫」,等於不再延續前朝規畫的台中國際機場案。前市長、現任交通部長林佳龍說,中央規畫的台中國際機場建設不會停止。學者則建議,台中機場最大問題是交通接駁,改善刻不容緩。

前都發局長王俊傑也在臉書痛批「又一個為反對而反對的案子」,台中發展持續被延宕,原市府的規畫案已充分的考量國際機場格局、空間架構,盧市府有義務說清楚講明白,她的更宏觀方式是什麼?而不是一句話就延宕台中的發展。

交通部長林佳龍今天表示,過去幾年台中國際機場出入境人數已達260萬人,有台商、日、韓、東南亞訪客,扮演亞太地區重要交通樞紐,強調「目前中央規畫的國際機場計畫仍會持續推動不會停止」。

林指出,2035年是指整體發展計畫、含增建滑行道和戶外提機棚、協調縮短宵禁時間、增加國際航線和航班、規畫機場捷運。「清泉崗門戶計畫」屬於地方政府規畫,機場捷運、聯外道路都與地方建設相關,盼盧市府重新檢視審慎思考。

盧秀燕上午會勘台中捷運綠線時說,「我是要說出中部人的心聲」,台中已變全國第二大城市,要一個貨真價實的國際機場,按規畫是16年後、歷經4任總統,這樣的時程符合效益嗎?我想要加速台中國際機場的實質升格。

 

 

為何此時拋出這個議題,盧說,因內政部馬上要啟動審查相關都市計畫作業,16年才能升格、還只是廉價航空、低成本定位的機場,愧對中部人。

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台中市長林佳龍提出的「大台中山手線」最近備受討論,交通局長王義川表示,若能完成山手線環狀路網,搭配捷運綠線及藍線構成的十字軸線,即成日本東京山手線發展模式。台中市政府提供 107年12月5日
台中市長林佳龍提出的「大台中山手線」最近備受討論,交通局長王義川表示,若能完成山手線環狀路網,搭配捷運綠線及藍線構成的十字軸線,即成日本東京山手線發展模式。台中市政府提供 107年12月5日
 

(中央社記者蘇木春台中5日電)台中市總人口今年11月突破280萬,鐵道運輸也成為外界關注焦點。台中市長當選人盧秀燕當選後一度希望再評估是否續推大台中山手線鐵道系統,且憂心排擠捷運預算,究竟規劃中的台中捷運有哪些,以下是扼要說明。

一、規劃中的台中捷運有哪些路線?

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台中綠線G9站總開發價值上看230億元,12日舉行招商說明會,吸引遠雄建設、達麗建設到場。(台中市市政府提供)

台中捷運綠線明年底全線通車,捷運藍線也已進入綜合規劃階段,其中捷運綠線台中市政府站兩處開發基地(捷G9-1、捷G9-2)坐落雙捷交會處,位於「七期新門戶」,開發總銷金額初估上看230億元,交通局今(12)日舉辦招商說明會,吸引國內外30家以上企業到場,其中全國性建商達麗建設、遠雄建設也積極參與。

捷運綠線台中市政府站地開發基地招商案日前正式公告徵求投資人,備標期為6個月,2020年1月10日截止申請並開始甄選,預計明年6月底前選出兼具商譽、財務及實務經驗的最優申請人。

交通局表示,捷G9-1及捷G9-2兩基地面積合計高達3,660坪,坐落於台中市主要幹道台灣大道及文心路口,並位處捷運綠線及捷運藍線交匯處,鄰近國道1號、74號快速道路及朝馬轉運站,享有絕佳交通優勢,且此案為分配建物所有權案件,投資人可自行使用收益處分,可於投標時提出整體統一經營管理規劃,而預估總開發量體可達53,000坪,未來開發總銷金額初估上看230億元。

交通局進一步說明,此次公告採複式決標,投資人可自行評估兩基地一併投標或個別單獨投標,並將以兩基地一併投標者優先開標,未來審議分二階段,第一階段為資格標,兩基地併投須符合近10年單一建築實績不低於29.8億元或累積不低於89.39億元,最近1年淨值合計不低於26.82億元。第二階段為綜合評選,75分為及格門檻,採總評分轉序位法決定最優申請人。


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