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商業用地蓋住宅？你買的是辦公室還是住家？2015/10/08 出處：財訊趨勢特刊 第 0 期 作者：House123

近日看了一間房子，交通與生活機能都算不錯，但土地分區是商業區，謄本用途是辦公室，這樣的房子在購買時有什麼要考慮的地方嗎？

購買這樣的房子，除了承擔可能被取締的風險外，最好詢問仲介和管理員同一棟裡當住家和辦公室使用的比例有多少，畢竟辦公室的出入比住家複雜一點，在社區管理上要特別注意。

最近台北市工業用地的住宅風聲鶴唳，不過，大家沒注意到的是，除了工業用地有工業住宅的問題，連商業用地也可能有違規使用的疑慮。

商業用地的房子有可能全部規劃為辦公室，也可能部份規畫為辦公室、部分規劃為住宅。如果基地大，建物分為多棟，則可能將辦公室和住家規劃不同棟別，方便銷售和日後管理。如果沒有分棟，則有可能中低樓層以下規劃辦公室使用，中高樓層以上規劃為住家。一般來說，住家的單價會比辦公室高至少10%-20%，在稅賦上，住家也比辦公室來的優惠，在購買時一定要看清楚。

那如果想買的房子是商業用地，要如何確定它是規劃為住家還是辦公室呢？如果已經是成屋，可以調閱謄本，如果建物謄本寫的是「辦公室」或「事務所」，那就只能當辦公室使用，如買來之後改為住家格局，當成住家使用，就是違反使用用途，有可能被取締。如果是預售屋，則可以跟建商或代銷要求看建照上每一戶的建物用途規畫，就可以知道每一戶的規劃是辦公室還是住家。

民法第354條：物之出賣人應擔保物之瑕疵

名　　稱	民法
修正日期	民國 104 年 06 月 10 日
法規類別	行政 ＞ 法務部 ＞ 法律事務目
	第 354 條   物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於 買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。

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