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大台中土地◇商用部落格台中土地公特派員林經理簡介

 

熟悉大台中市各區都市計畫發展的願景

(按下上列連結可下載)

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 大台中市土地商用開發仲介 

 

土地開發 

1.市地重劃區土地(~十四期.~十四單元)

2.區段徵收區土地(水湳經貿.北捷機廠. 廍子.新光)

3.都市計畫區土地(潭子.大雅.神岡等區都市土地)

4.部分特定區土地(豐原交流道..大坑風景區..) 

個人簡介 

 學歷:國立 臺北工專       化工科

 經歷:

 陸軍莒指部 士官兵人事官   

 奇美電子  高級工程師    

 住商不動產 TOP百萬經紀人   

 全國不動產 TOP百萬經紀人

營業員證號:96年登字第088685

工 作 年 資:15

營業專長:    

土地開發   店面商仲

土地法規   建築法規

土地坪效   置產節稅     

營建規劃   成屋銷售

服務理念:  

區域精耕   產品定位  專業配對   快速成交

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土地是房地產的核心價值

有土斯有財是古老就留下來的人生智慧,也說明了現今和古代土地在一般人心中同樣的價值觀,寸土寸金的大台中市土地,處處可能是您投資.置產.節稅或傳家的寶地;正等待您的發掘!永慶不動產林經理~本著成熟的土地專業與豐富的成交經驗~全程細心與專業來為您嚴格把關;絕對讓您放心;土地交易配對~價格與安全都讓您滿意!專營:投資農地.重劃農地.店面建地.別墅建地.大樓建地.黃金透店.雙透店王.大型商仲

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北投「土地公」台灣地王買地都找他

 

撰文者:王柔雅                            商業周刊第1502

喬大郭國榮的地主資料庫,族譜交友全都列      

喬大資料庫地主名單11.6萬筆

八月十二日,華碩砸下逾七十八億元,向東森國際買進占地約一萬一千坪的關渡土地,預計將興建商辦與研發中心。但據聞華碩原本屬意的地點,其實是台北巿最後一塊重劃區「北投士林科技園區」,久尋未果,才另覓他處。

看好北士科複製內科發展潛力,未來產值上看十兆元,政商名流早已率先在當地插旗,如王永慶二房長女王貴雲、味丹企業旗下之豐樂地產等都在列地主名單。

不管何方神聖,要跨進士林、北投這兩區買賣土地,都得先拜會喬大地產董事長郭國榮。華碩如此,台灣地王、宏泰集團董事長林堉璘也不例外。約四年前,林堉璘看好士科一帶未來發展,派遣家臣、智囊團拜訪喬大不下數十次,最後親自出馬,談成生意。

推開喬大會議室內的隱藏式拉門,整面照片牆隱身在後,照片主角個個大有來頭。右下角是極少露面的林堉璘與郭國榮合影;中上方,還有全聯實業董事長林敏雄、旺旺集團總裁蔡衍明、華固董事長鍾榮昌等。

實收資本額僅五億元、員工數僅約五十人的喬大地產,為何能讓規模比它大幾十倍的龍頭企業紛紛來求教?

「要做,就要做第一、唯一,讓第二名沒有機會。」喬大地產董事長郭國榮語氣溫文,談吐間卻隱藏幾分霸氣。

他的自信,來自喬大的秘密武器:資料庫。成立近三十年來,喬大資料庫裡累積的地主名單高達十一萬六千筆,總共有逾十六萬筆通聯紀錄。

業務每天記6筆,累積30年

隨機點開一位地主的資料夾,就有一千五百三十六筆通聯紀錄,從歷年成交價、異動紀錄,到地主的族譜、跟哪個親戚鄰居交好交惡,甚至當天的談話重點,都翔實紀錄。

每天、每一個業務員,都要將今日工作內容建檔,基本額度是六筆通聯紀錄。這項基本功,跟成交、助攻,都列入員工的KPI。為便利團隊合作,喬大的內部資料全部透明化。

「它的土地開發資訊,簡直比地政單位還完備!要了解士林、北投,找他絕對沒錯!」北投麗禧溫泉酒店董事長蕭景田形容,郭國榮本人更是「行動資料庫」。

有一次,兩人走在北投區大業路,蕭隨手指了路旁一塊地問價格,沒想到郭國榮從市價、歷任地主、到區域行情,都倒背如流。

資料網建置綿密的好處之一:只要客戶列出需求,如面積、地段,可以立刻幫雙方配對。紀錄細到家族族譜關係,更是攸關成交。喬大地產執行副總經理郭國哲說,「繼承的土地最好賣,因為所有權人對土地大多沒感情。」當喬大掌握土地來源、地主資訊,一旦土地有買賣、繼承等異動可能,喬大就能率先拜訪關鍵人物。

5年布線,一搜才知是親戚

「很多東西都是用資料庫查,才串起來的。」資深業務員賴靜如曾經手一案,兄弟姊妹各擁土地持分,她與家族中的姑嫂各自聯繫了四、五年,卻不知兩者是親屬,家族間也不想讓賣地的事浮出枱面,各自盤算;直到賴靜如在資料庫找出所有地主,才把親屬關係兜起來。因為賴與家族成員長期聯繫,一一突破心防,讓六名地主同時點頭出售土地。

「地主喜歡吃什麼、誰跟誰關係綿密、會講誰壞話,這些我都要知道。避免聊天時,講到他們不想聽的話,這些都要很注意。」賴靜如說,土地買賣的利益關係錯綜複雜,先要掌握人際關係,「沒有資料庫,我至少得多花十倍功夫。」

賞罰有據,員工流動超低

建置資料庫的第二個好處,是加強內部管理。業務員最怕踩線競爭,尤其土地交易,成交佣金動輒百萬、甚至千萬元。郭國榮表示,有了資料庫,每個員工的苦勞、功勞都一清二楚;當交易談成,業績也好分攤,避免公司同仁爭功諉過。也因此,喬大的員工個個待得久,近十年來,總計流動率僅五%。

「土地開發整合是最難的,」長期與喬大合作的華固建設董事長鍾榮昌分析,將零散素地整合成完整建地動輒三、五年起跳,開發商除了要具備專業、誠信,還要有極大的耐性,「他(郭國榮)有專業、誠信,工作態度也很務實。」喬大負責前期整合開發土地,當有客戶有意買賣土地,喬大協助媒合雙方,收取成交服務費。

身邊的地產界好友,各個公司規模碩大,記者問:難道不想跨出士林、北投,擴大經營?「當一條蛟龍太難,這個小池塘,我要當最大隻的那條魚;除非你對我池子裡的水沒興趣,否則哪怕你只要舀一瓢,都要過我這關,」胞弟郭國哲,在旁幫郭國榮做了補充。

一筆筆手工紀錄資料,是喬大近三十年扎下的基本功,競爭者想分杯羹,得花同樣時間蹲馬步。郭國榮謙稱,這行業有錢人、聰明人都不會想做,因為是「笨蛋在做的事」。「偉大的企業不一定要大,只要專精就夠了。」郭國榮說。

【延伸閱讀】資料庫打樁,喬大做到士林、北投最大!

每日記錄:每天記錄地主資料形成不可取代的資料庫
鎖定2區:專注熟悉的士林區、北投區,做到最大
地主情報:一個地主有1,536筆資料,供客戶判斷
內部透明:16萬筆資料公司內全公開,有效利用

整理:王柔雅

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遠雄集團 20億買海山煤礦舊址造鎮

土石流警戒區 各界質疑 環評仍過關

20170630

【突發中心新北報導】檢調昨大動作調查遠雄集團掏空、行賄弊案,新北市府5名官員遭搜查,牽連案件直指新北土城的海山煤礦案,遠雄以超過20億元買下礦區部分工業土地,看中該區鄰近捷運站、市中心,向新北市府申請變更成住宅區,並規劃蓋大型社區,開發價值數百億元,當初在各方質疑聲浪中,一路過關斬將,通過新北市府審核,直送內政部,如今捲入弊案,更加引人關注。

開發價值數百億元

海山煤礦位於新北土城區永寧路段,礦區面積近1千公頃,是台灣第二大煤礦區,僅次於瑞芳的瑞三煤礦,原隸屬台灣工礦公司煤礦分公司,1955年由瑞芳李家購入,煤礦盛產時期光是礦工就多達1500人,1984620日礦坑發生大爆炸造成72死,加上煤礦沒落,於1989年收坑。 
海山煤礦收坑後逐漸荒蕪,遠雄集團於2006年以超過20億元價格取得14公頃土地,並申請將工業區改成住宅區,計劃開發2500戶、12千多人居住的大型社區,該區距捷運永寧站僅2公里,若造鎮計劃成真,1坪上看30萬元,開發價值達數百億元。 
新北市府審議海山煤礦地目變更案時,包括民進黨議員何博文、李坤城、周雅玲等人質疑,該區位於台北斷層帶,基地內高達60%是山坡地,多次發生土石流,也被列為警戒區,若強行變更成住宅區,恐成林肯大郡翻版,況且轄內還有土城虎子山遺址保存爭議議題,環評不該輕易通過。 


37699805_f43754e20da17ea3074241c7708cc668_160x160.jpg新北市議員周勝考兒子周韋翰(圖)捲入遠雄都更弊案遭約談。康仲誠攝

周勝考曾捲召妓案

未料市府以臨時提案方式,以開發商自負天災傷亡等理由,強行通過環評,多名議員痛批:「環評委員都不願背書,市府卻強行通過,擺明替遠雄護航!」要求市府終止變更案未料被阻擋,目前此案已送內政部都委會審議。
至於捲入遠雄行賄案的新北市議員周勝考,6年前爆出召妓光碟重挫形象,後來因板橋鎮發宮事務與藝人豬哥亮結緣,豬哥亮日前風光出殯,周勝考居中運作,讓人幾乎忘了當年醜聞,未料這次捲入行賄風波,讓縱橫新北議會30年的老大哥,再度受考驗。 


海山煤礦案小檔案

持有人:遠雄人壽
地點:新北市土城區永寧路
土地面積:約42千坪
取得時間:2006
取得價款:逾20億元
規劃內容:興建2500戶、12000人社區

進度:乙種工業區變更住宅區,內政部都委會審議中
資料來源:《蘋果》採訪整理

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