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●市場游資過多，且台商回流不動產將解禁，立委憂恐現一波資金狂潮再度推升房價。圖／本報資料照片

🔥台商回流資金「解鎖」 專家預估房市將會再掀起波瀾~

富比士地產王記者鄭志宏／台北報導

中央銀行在21日召開第二季理監事會，並決議升息半碼（0.125個百分點），重貼現率升至達到2%，為15年來新高。央行總裁楊金龍說，為避免通膨預期而「預防性」升息，希望達到宣示效果，且強調目前貨幣政策基調仍為「緊縮」，但利率再上調的空間有限，他也坦言，這次升息的決策「讓大家 Surprise 一次」。

央行這次主要考量之一是電價調漲讓台灣超過 2% 的通膨警戒線。楊金龍說，若以電價調幅 10% 做計算，上修今年 CPI 年增率到 2.16%，為避免通膨預期升溫，達到宣示效果，因而決議預防性升息。

AI、電商浪潮帶動台灣第二波工業地產需求，尤其是廠房、倉儲物流等類型，更成為目前工業地產顯學。根據商仲業者調查全國食品、生鮮與電商物流倉儲布局現況，同一家企業幾乎在北、中、南、東都有設點，光一處分區的建物面積就是上萬坪起跳，加上工業地價上漲的情況下，長租型、客製化廠辦逐漸成為企業熱門選擇。
商仲業者指出，今（2024）年6月全台主要工業區地價行情，除大園工業區、平鎮工業區、觀音工業區、桃園科技工業區以及台南科技工業區等五處，目前工業地價每坪在30萬元以內，其它絕大多數工業區的地價為30萬元起跳。以新北產業專區為例，每坪工業地行情為9字頭，甚至部份工業地價，每坪達100萬元，至於桃園熱門工業區，像是中壢、龜山等，每坪工業地價都有見到4字頭。即使台商回流設廠、國外企業來台設點的腳步沒有停止，但工業地價高漲，多少改變或衝擊投資速度，因此不少企業開始思考不同方向，尋求可長租型兼「量身打造」的工業地產，對於這些企業來說，可以減少購地成本的負擔，又可以獲得符合需求的廠房或是物流中心，也是一個選項。 舉例來說，山榮資產就是類似模式的開發業者，他們不同於一般建商蓋廠辦直接賣斷，反而是先有企業租戶，再開發手中的工業地，並根據企業租戶需求「客製」一整棟複合式的企業營運中心，而且整棟就只有該企業租戶使用，獲利模式則是透過長年期租約，租約通常10年起跳，每年維持穩定租金收益率，而期間土地增值的效益也持續握在開發者手中。 以2018年運作的山榮資產六福營運中心為例，就是山榮資產專為瑞健醫療集團（SHL Group）「客製化」興建的醫材研發生產總部大樓，總樓地板面積超過63,000平方米，地上七層與地下三層的建築物以大面積清水模及玻璃帷幕為設計，讓該廠辦在工業區內不顯突兀，也保有歷久不衰的外觀。而為擴大工業地產發展，去年三月也以54億元買進桃園市龜山區義隆纖維1.6萬餘坪工業土地，預計打造專屬的醫療科技智慧園區，將二分期開發，第一期預計2024年第三季動土。 而東煒建設於桃園大園區打造的「東煒國際物流園區」，也是以客製化模式興建的廠辦，並由物流服務供應商DHL敦豪供應鏈整棟承租。 商仲業者調查，目前北、中、南倉儲物流中心的熱門設點區域，北台灣主要分布在桃園市平鎮、楊梅、觀音以及大園等四個行政區，目前每月每建坪租金行情落在700至900元。中台灣則是以梧棲、大雅以及烏日為主，目前每月每建坪租金行情為600至800元；南台灣則以台南市新市區為主，每月每建坪租金為400至500元。 目前積極在北、中、南、東等四區布局倉儲物流中心的企業，有統一集團、全家、全聯、富邦momo、PChome以及韓國電商集團酷澎，光是酷澎就已經在桃園市大園區成立兩座物流中心，預期今年也會有第三座物流中心宣布啟用，估計3座物流中心光是建物面積就超過3萬坪。

作者: 好房網News記者林和謙／台北報導

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 ☆☆☆選店面「五要五不」心法☆☆☆

一.要--首選面小巷子邊間：黃金店面不見得是最好的投資標的，因為成本相對高，租金報酬率相對下降。因此最好選擇面臨主要幹道上，分岔其他小路或巷子的邊間或三角窗店面，價格便宜很多，但是租相也不差，兩相權衡下，報酬率會比較突出。

一.不--大馬路正三角窗投報低：因價格最貴，因此投報率低，且增值空間受限。

二.要--挑高1樓店面最優：選店面要計較的是「使用坪數」，而非權狀坪數，因此使用坪數愈多愈好，最好的選擇是1樓挑高、有夾層使用的店面，可以多創造出約2/3的使用空間，放大使用效益。

二.不--別碰透天厝店面，2、3樓恐閒置：中南部有許多透天型店面，只有1樓能做店面使用，2、3樓轉租不易，因為自住型租客不喜歡住在營業店面樓上；小型公司則不會選擇太吵雜的商圈環境。