國泰平地一聲雷傳奇 創造出最大地主蔡萬霖
國壽成立時,蔡萬霖祇管財務,對錢很精,從找地蓋員工宿舍摸索出房地產特性,認為投資房地產的最高境界就是祇租不賣。他的精明果決,讓他從鄉下窮小孩,經過七十年,終於以台灣首富結束傳奇一生。
國泰平地一聲雷傳奇 創造出最大地主蔡萬霖
國壽成立時,蔡萬霖祇管財務,對錢很精,從找地蓋員工宿舍摸索出房地產特性,認為投資房地產的最高境界就是祇租不賣。他的精明果決,讓他從鄉下窮小孩,經過七十年,終於以台灣首富結束傳奇一生。
6、7年級生的許芸融(左)與莊曜誠(右)原本是土地投資門外漢,但靠政府公告抓住桃園捷運題材,一起買進背後這塊農地,雖然上面堆著垃圾,1年漲幅卻已經超過37%。現在兩人合計持有1千坪土地。
一份動輒數百頁的公告,你會跳過或認真看?看兩位變身「田橋仔」的平凡上班族現身說法,分享他們如何透過追蹤公文買地致富。
「溫莎堡汽車旅館」,占地862坪,由寶佳機構買下總價4.08億元。
台中豐原市近年來受到大型建商追捧,不論是推案熱度或房價表現,都有快速升溫跡象,位處成功路家樂福商圈的老牌「溫莎堡汽車旅館」,占地862坪,由寶佳機構買下總價4.08億元,在地房仲分析,豐原房價上漲速度猛烈,三年地價漲一倍、早已不見「3字頭」,新屋房價更不見「2字頭」、半年前的天花板價格是現在地板價。據統計,近一年台中市區、市郊旅館成交最少40億元以上。最新成交的豐原「溫莎堡汽車旅館」,正處家樂福生活圈,屬於豐原內、外環之間,原由三位鄭姓地主長期持有,基地862坪,總價4.08億元,換算單坪約47萬元,據謄本資料顯示,原地主為繼承取得,出售應為資產配置。
在地資深房仲林慧雯指出,家樂福成功商圈近期不少獵地訊息,該土地每坪成交47萬元,「不能說便宜」,但現在是合理價格,附近土地早不見2、3字頭,據所知,附近久樘建設近期獵地每坪買到40多萬元,依照成本推估,新屋房價都要每坪30萬元,房地價來到豐原歷史新高。林慧雯提到,寶佳機構過去兩年沿著圓環獵地推案,銷售速度快、買盤需求量大,其中去年底正式開賣的「勝美豐原」,基地1190坪,總戶數184戶,從實價登錄資訊觀察,中高樓層單價站穩3字頭,短短時間2房不到800萬元,現在都漲了100多萬元,「幾個月前的天花板如今成為地板!」這次鎖定圓環旁的家樂福獵地也不意外。事實上,「汽車旅館」近年被土開市場視為「稀有A件」,一旦釋出都能吸引不少買家詢問,在地房仲陳若嘉評估,旅館產權單純單一,亦不須整合,且多為早期地主出租養地之用,屋齡很多都20年以上,未來還有危老的機會,更具投資價值。(王鈞生/台中報導)
台中豐原唯一一間家樂福帶起沿線商圈,吸引建商進駐獵地。資料照片
台積電在中科附近籌設2奈米晶圓廠的計畫,有譜了!台中市經發局長張峯源29日表示,台積電相中在中科台中園區附近的台中(興農)高爾夫球場及周遭軍方用地、公有地,需地面積逾88公頃,初步規劃投資額約8,000億元,籌設2奈米晶圓廠,預定2027年量產,可帶來就業機會約1萬人。此投資案的落實,可推升台中成為新的半導體產業重鎮。
張峯源29日在「2021台中市政府招商說明會」中,透露台積電上述的新投資案動向。他說,護國神山台積電會來台中投資新廠,地點在中科旁土地,預定投資約8,000億元,將引進最新製程。這是台積電繼新竹寶山規劃籌設2奈米晶圓廠後,另一個2奈米晶圓廠。
張峯源強調,台中未來將成為另外一個半導體產業的重鎮,是可以期待的,台積電台中新廠的量產日期,預定押在六年後,即2027年,粗估約有1萬名工程師的工作機會。尤其半導產業的上、下游整合,其供應鏈廠商也會來台中設廠或擴廠,屆時該項投資的「乘數效果」相當大。
被台積電相中建廠的興農球場,隸屬於興農育樂公司,董事長為前長億實業董事長楊天生,該球場占地90餘公頃,共有27洞,球道總長9,580碼。為了取得興農高爾夫球場,據了解,台積電已開始與楊天生家族等球場大股東洽談。
台中市政府表示,科技部及中科管理局針對中科新投資案進行評估,市府相當歡迎,建議台積電中科新廠計畫可使用再生水及綠電,減少台中用電與用水的負載壓力。
中科管理局正評估包括興農球場及周遭軍方用地、公有地等大塊面積土地,以及台積電中科廠目前比鄰的土地,作為中科未來擴大的土地範圍。
移轉農地若同時符合各項條件,包括農地為農業使用、取得農業用地作農業使用證明書、移轉對象為自然人、贈與或繼承對象為民法規定者等,即可享有免課贈與稅、遺產稅、土增稅、房地合一稅等優惠。
KPMG安侯建業指出,移轉農地若同時符合各項條件,包括農地為農業使用、取得農業用地作農業使用證明書、移轉對象為自然人、贈與或繼承對象為民法規定者等,即可享有免課贈與稅、遺產稅、土增稅、房地合一稅等優惠。
在疫情期間,有些高資產人士買農地自行耕種蔬果、蓋農舍當成休憩地方,暫離疫區,還能有足夠的居家活動空間。KPMG安侯建業執行董事張芷表示,我國目前允許自然人承購農地作農業使用,若符合一定條件者還可適用租稅優惠。惟坐落農地的農舍無法適用租稅優惠,不僅移轉需課遺贈稅,買賣農舍屬財產交易所得,也需計入個人綜所稅課稅。
在遺贈稅方面,依遺贈稅法規定,農地因繼承或贈與可免徵遺產及贈與稅,但必須同時符合三項要件,包括贈與或繼承對象必須是民法第1138條所訂繼承人或受遺贈人、該農地必須取得農業用地作農業使用證明書、該農地自遺贈後五年內仍須做農業使用,如有違反,國稅局將追回遺贈稅。
在土增稅方面,我國土地稅法第39條規定,作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,可申請不課徵土地增值稅,但必須同時符合三大要件,包括該農地為農業使用、必須取得農業用地作農業使用證明書、移轉對象為自然人。
而房地合一稅負部分,依所得稅法第4條規定,若為2016年後取得的農地,只要符合農業發展條例規定為免課土增稅者,同樣免課房地合一稅。若為2016年以前取得農地,則交易所得免課所得稅。
台中房市示意圖。本報資料照片
圖/經濟日報提供
根據最新上市櫃法人在六都土地投資統計顯示,今年截至10月17日止,台中市以土地投資金額452億元躍居六都之冠,金額更創歷史新高;其中四大重劃區包括七期、14期、水湳經貿園區、高鐵特定區之交易規模同步寫下區域新高。
信義全球資產管理公司總經理柯宏安分析,台中市土地交易受上市櫃投資人青睞,2018年更以237億元土地交易規模、躍居六都之冠,2019、2020年因雙北市有大宗土地標售案釋出,如北市大南港案,因此土地投資規模才暫居雙北市之下。
據公開資訊觀測站資料顯示,今年截至10月17日止,上市櫃法人對六都土地投資案以台中市452億元奪冠,其次為新北市211億元、桃園市187億元、高雄市150億元和台北市149億元,台南市僅32億元。
今年上市櫃法人對台中土地投資指標個案中,以皇翔建設最大手筆、砸77.58億元拿下七期重劃區2,895坪地,其次為達麗建設和白天鵝建設聯手、以44.2億元標下高鐵特定區4,584坪土地。遠雄建設、大華建設則各自以約39億元購入西屯區1,213.13坪土地,以及高鐵烏日站附近4,256.3坪地。
台中市長盧秀燕以「前店、後廠、自由港」三大經濟政策推動「台中富市3」,打造台中成為富強城市,根據新市府團隊的政策指導方針,延續及調整原有規劃,都發局針對「台中市區域計畫」至115 年產業用地需求為 1,360 公頃,台中市政府將新增設施型分區 84.81 公頃,包含太平產業園區、潭子聚興產業園區、神岡豐洲科技工業園區二期,及新訂或擴大都市計畫 388.73 公頃,包含新訂大里塗城都市計畫、新訂大里夏田都市計畫、擴大神岡都市計畫,並規劃新開發產業園區,滿足未來產業發展及未登記工廠輔導需求。
台中市議會今(23)日召開定期會,都發局針對含體二用地解編或替代方案規劃、農地搭建鐵皮屋如何規範、台中新規劃開發產業園區 (潭子聚興、神岡豐洲科技園區二期及大里夏田產業園區、大神岡都市計畫產業園區、新訂大里塗城都市計畫(產業型)、新訂烏日(溪南)產業型特定區、 精密機械科技創新園區三期工程)、台中市各都市計畫區內「公共設施用地專案檢討案」執行、鐵路高架化後都市縫合計畫及後續工作推動、清泉崗機場周邊門戶地區土地規劃及整體開發案進度等業務專案報告。
都發局表示,台中市現況產業用地供給可分為科學園區、編定工業區、加工出口區、市計畫工業區、非市土地丁種建築用地等,目前工業用地使用率幾乎達100%飽合,依據台中市擬定區域計畫內容,推估 115 年台中市產業用地需求約 1,360 公頃,的確有擴增產業園區的需求。
都發局強調,根據新市府團隊的政策指導方針,延續及調整原有規劃,市府及早規劃利用既有計畫,包括烏日溪南及清泉崗計畫、既有的都市計畫工業區、妥善利用都計受侵擾嚴重農地,以及透過新訂或擴大都市計畫方式新規劃產業園區等,滿足台中市對於工業土地的需求。
都發局指出,台中市產業發展策略包括配合海空雙港計畫內容,以加速關連工業區整體開發;輔導未登記工廠合法化,積極推動產業園區規劃開發;針對台中策略性新興產業,並以智慧機械、國防航太、光電產業、物流及康健體檢設備等產業為核心,評估劃設產業專區,提升產業競爭力及整體區域經濟發展。
▲盧秀燕有信心,台中各項建設將帶動產業發展與轉型。(圖/彭世杰攝)
美中貿易戰下,台商回流最近引起熱議。行政院國發會統計至今年11月14日,台商在全台的總投資金額6971億元,共有153家企業。其中,台中地區就有1268億元,有33家企業。換言之,台商資金到台中投資的占比約18.19%。
台中市長盧秀燕表示,這裡地理位置適中、人文素質好,是台商回流的好區域。她在美中貿易戰爆發後便十分關注台商動向,當選市長兩個月不到,就在台中市府經發局成立了單一服務窗口,對台商回流的服務動作啟動很早。(延伸閱讀:給台商10兆資金 一條回家的路)
盧秀燕強調,台中市府相當重視經濟,針對企業增資或擴大投資,除了關心天然的土地與人力條件,還在意地方政府的服務與態度。台中市府因此設立「投資障礙排除工作小組」,就是要讓廠商感受到善意與積極。以下為專訪內容摘要:
製造業強勢回歸 巨大機械加碼50億元
問:目前台商投資台中的具體情況為何?